Phân khúc shophouse tầng trệt - “Mặt tiền vàng” lặng lẽ giữa làn sóng mua nhà tăng cao
Trong bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn liên tục lập đỉnh mới, phân khúc shophouse tầng trệt – vốn từng được kỳ vọng là gà đẻ trứng vàng của thị trường bất động sản – lại rơi vào tình trạng ế ẩm kéo dài. Hàng loạt mặt bằng nằm ngay dưới chân các tòa nhà cao tầng đang bị bỏ trống nhiều năm, làm dấy lên những nghi ngại về hiệu quả khai thác thực tế của loại hình bất động sản này.
Tiềm năng một thời, thực trạng hiện tại
Shophouse tầng trệt từng được xem là mô hình tích hợp “2 trong 1”: vừa giúp chủ sở hữu khai thác kinh doanh tạo dòng tiền, vừa bổ sung tiện ích cho cư dân tại chỗ. Tuy nhiên, thực tế tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Bình Dương lại cho thấy một bức tranh trái ngược. Nhiều khu vực có vị trí đắc địa, dân cư đông đúc, nhưng mặt bằng tầng trệt vẫn trong tình trạng treo biển cho thuê nhiều năm không có người thuê.
Tại Hà Nội, khu vực Nam Trung Yên, Trung Hoà – Nhân Chính, hay các trục đường Lê Văn Lương, Tố Hữu… đều xuất hiện nhiều shophouse phủ bụi, bỏ không. Ở TP.HCM, tình trạng tương tự diễn ra tại Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), Phạm Văn Đồng (TP. Thủ Đức) hay khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi. Thậm chí, tại Đà Nẵng – nơi từng được kỳ vọng phát triển mạnh mảng thương mại - du lịch, cũng ghi nhận nhiều shophouse ven biển Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn đóng cửa im ắng. Còn tại Bình Dương, có dự án tỷ lệ bỏ trống khối đế lên tới 60 - 70%.
Mặt bằng có vị trí đẹp, diện tích phổ biến 60 – 130m², giá thuê từ 15 – 35 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn rất khó lấp đầy. Đơn cử, một căn shophouse 120m² tại Nam Thăng Long (Hà Nội) từng được chào thuê tới 40 triệu đồng/tháng, nay vẫn treo bảng chờ khách nhiều tháng.

Theo ông Phạm Hoài Nam – môi giới có hơn 20 năm kinh nghiệm trong phân khúc mặt bằng thương mại, các đợt mở bán shophouse trước đây thường "cháy hàng", nhưng giờ nhà đầu tư đã không còn mặn mà. Dù nhiều chủ sở hữu sẵn sàng giảm giá hoặc miễn phí thuê tháng đầu, tình hình vẫn không khả quan hơn.
“Sự dịch chuyển sang thương mại điện tử khiến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ suy giảm rõ rệt. Trong khi đó, tỷ suất sinh lời từ cho thuê hiện chỉ quanh mức 2 - 3%/năm – thấp hơn so với lãi gửi ngân hàng, chưa kể thêm các chi phí quản lý và thuế,” ông Nam phân tích.
Chị Nguyễn Thùy Dung – cư dân tại chung cư Eco Lake View (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ: “Gia đình tôi chuyển về sống đã 3 năm, nhưng gần 70% shophouse dưới tòa nhà vẫn trống không. Muốn mua nhu yếu phẩm hay thuốc, chúng tôi phải sang tòa khác.”
Người thuê thì đối mặt với bài toán kinh doanh không như kỳ vọng. Anh Trương Đình Tuấn – đang thuê mặt bằng tại CT5 Yên Xá (Hà Đông, Hà Nội) cho biết: “Tôi thuê 80m² với giá gần 20 triệu/tháng để mở cửa hàng tiện lợi. Doanh thu 3 tháng gần đây giảm mạnh, tôi phải bán thêm đồ ăn sáng và nhận hàng hộ để gồng gánh chi phí.”
Anh Tuấn cho biết từng được chủ nhà “vẽ” ra triển vọng lớn nhờ vị trí trung tâm và lượng cư dân ổn định. Tuy nhiên, sau hơn một năm, việc kinh doanh không đạt kỳ vọng. Dù đang rao cho thuê lại và sẵn sàng giảm giá thuê, vẫn chưa tìm được khách mới.
Mô hình triển vọng nhưng thiếu đồng bộ trong khai thác
Về nguyên tắc, shophouse tầng trệt sở hữu nhiều ưu điểm như tiếp cận trực tiếp cư dân, phù hợp với mô hình kinh doanh vừa và nhỏ. Tuy nhiên, hiệu quả khai thác lại phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như mật độ dân cư, mức độ hoàn thiện của dự án, hạ tầng đi kèm và hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng.
Theo các chuyên gia bất động sản, nhiều dự án hiện tại chưa đủ cư dân sinh sống để đảm bảo doanh thu cho người thuê. Không ít khu vẫn đang trong giai đoạn bàn giao dở dang. Việc quy hoạch thiếu tổng thể, phân tán manh mún càng khiến bài toán vận hành trở nên khó giải. Trong khi đó, giá thuê mặt bằng khối đế lại cao, cộng thêm phí dịch vụ khiến sức cạnh tranh với nhà phố hay trung tâm thương mại bị giảm sút.
“Shophouse tầng đế không phải là kênh đầu tư tạo dòng tiền ổn định nếu không gắn với chiến lược dài hạn và quy hoạch bền vững,” ông Hoàng Văn Phú – chuyên gia thị trường của một đơn vị tư vấn bất động sản cho thuê – nhận định.
Theo ông Phú, việc để trống mặt bằng trong thời gian dài không chỉ gây lãng phí vốn, mà còn ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị và giảm chất lượng sống của cư dân. “Bài toán cốt lõi không chỉ là giá thuê, mà là tư duy quy hoạch và cách thức vận hành dài hạn,” ông nhấn mạnh.
Cần tái định vị và chiến lược khai thác phù hợp
Để giải bài toán ế ẩm, các chủ đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận. Thay vì áp dụng mô hình đại trà, cần linh hoạt điều chỉnh quy mô shophouse theo đặc thù dân cư từng khu vực. Đồng thời, cần phối hợp chặt chẽ giữa đơn vị quản lý và cộng đồng cư dân nhằm hình thành hệ sinh thái thương mại thực sự – nơi cư dân vừa là người tiêu dùng, vừa là đối tác vận hành.
Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt với sự hiện diện của nhà phố truyền thống, trung tâm thương mại và thương mại điện tử, mô hình shophouse tầng trệt buộc phải tái định vị. Nếu tiếp tục vận hành manh mún, thiếu chiến lược rõ ràng, những “mặt tiền vàng” sẽ chỉ còn là những khối bê tông bỏ trống – đẹp hình thức nhưng rỗng về giá trị.