Mỹ đối mặt khủng hoảng BĐS thương mại: 64 tỷ USD 'mắc kẹt'

Tòa tháp 20 tầng tại 529 Đại lộ số 5 ở thành phố New York nhìn chung khá nổi bật so với các tòa nhà khác xung quanh Nhà ga Trung tâm Grand với thiết kế màu hồng siêu thực, được lấy cảm hứng từ bộ phim Alice in Wonderland.

Nhưng với các nhà đầu tư, vẻ ngoài của toà tháp này dường như không mấy quan trọng, vì điều họ quan tâm là toà tháp này vừa được đổi chủ, cho thấy "manh mối" về giá trị của các toà văn phòng tại Manhattan.

Ba tháng trước, Silverstein Properties đã bán tòa tháp 20 tầng này với giá 105 triệu USD, tính trên mỗi m2 thậm chí còn thấp hơn giá trị của một mảnh đất trên cùng một con phố vào năm 2015.

Tương tự, Blackstone gần đây đã bán một tòa nhà ở trung tâm Manhattan với giá 320 triệu USD, giảm 1/3 so với năm 2006 và bán cổ phần của mình tại One Liberty Plaza ở Manhattan cho Brooke Field, thỏa thuận này định giá tòa tháp ở mức 1 tỷ USD, giảm so với mức 1,55 tỷ USD mà Blackstone mua lại toà nhà vào năm 2017.

Hoàn cảnh khó khăn của các tòa tháp phản ánh sự xuất hiện của thời kỳ hoàng kim của tiền cực rẻ đối với bất động sản thương mại của Mỹ và một mô hình thu nhỏ của cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại có thể đang diễn ra ở Mỹ.

64 tỷ USD tài sản gặp rắc rối

Một báo cáo gần đây của MSCI Real Assets cho biết các tài sản bất động sản thương mại đang gặp khó khăn hoặc các tài sản buộc phải bán vì chủ sở hữu không thể trả các khoản thế chấp của họ, đã tăng 10% lên khoảng 64 tỷ USD trong quý I/2023. Cũng theo cơ quan này, nếu tình hình không trở nên lạc quan, con số 64 tỷ USD rất có thể sẽ tăng lên tới 155 tỷ USD.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, các khoản nợ quá hạn thế chấp bất động sản thương mại cũng tăng lên 3% trong 3 tháng đầu năm. Jim Costello và Alexis Maltin, các nhà nghiên cứu của MSCI Real Assets cho biết trong báo cáo: "Nếu tình trạng khó khăn tiềm ẩn này leo thang thành rắc rối toàn diện, việc bán tài sản khó khăn và giá thấp hơn sẽ là điều không thể tránh khỏi".

Tờ Securities Times nhận định, sau cuộc khủng hoảng ngân hàng hồi đầu năm, bất động sản thương mại của Mỹ có thể là lĩnh vực tiếp theo rơi vào khủng hoảng. Rắc rối trong lĩnh vực bất động sản thương mại cũng có thể khiến Bank of America biến động trong nửa cuối năm nay, đặc biệt là đối với các ngân hàng nhỏ hơn tài trợ khoảng 60% nợ bất động sản thương mại.

Theo báo cáo của MSCI Real Assets, phân khúc bất động sản bán lẻ của Mỹ, bao gồm các trung tâm thương mại, đã chứng kiến ​​sự căng thẳng nhất, với số tài sản trị giá gần 23 tỷ USD đang gặp rắc rối. Ngoài ra, do xu hướng làm việc tại nhà và cắt giảm nhân sự, các tòa nhà văn phòng đang phải đối mặt với làn sóng nợ đáo hạn lớn hơn, dẫn đến nguy cơ kiệt quệ tài sản gần 43 tỷ USD, đây là hạng mục phụ có rủi ro tiềm ẩn lớn nhất.

Dữ liệu của Moody's cho thấy giá bất động sản thương mại của Mỹ lần đầu tiên giảm trong quý đầu tiên kể từ năm 2011, kéo theo sự sụt giảm của giá văn phòng và nhà ở đa gia đình trong quý đầu tiên, nhấn mạnh nguy cơ căng thẳng tài chính nhiều hơn trong lĩnh vực ngân hàng.

Nhà kinh tế trưởng Mark Zandi của Moody's cho biết: "Sắp có thêm nhiều đợt giảm giá nữa, điều này sẽ làm trầm trọng thêm những khó khăn mà nhiều ngân hàng đang gặp phải".

Trong khi đó, Mike Wilson, giám đốc đầu tư và giám đốc chiến lược vốn chủ sở hữu Mỹ tại Morgan Stanley, thậm chí còn cảnh báo rằng giá bất động sản thương mại của Mỹ có thể giảm mạnh 40% so với mức đỉnh, mức giảm còn tồi tệ hơn cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Các cơ quan quản lý liên bang hiện cũng đang xem xét kỹ lưỡng việc các ngân hàng cho vay bất động sản thương mại. Hội đồng Giám sát Ổn định Tài chính, do Bộ trưởng Tài chính Janet Yellen đứng đầu, đã họp gần đây để thảo luận về các vấn đề ngân hàng, tập trung vào những rủi ro mà các ngân hàng gặp phải khi cho vay bất động sản thương mại.

Theo đó, bà Yellen cho biết những rủi ro này tập trung vào các khoản vay của các ngân hàng nhỏ dành cho các tòa nhà văn phòng, đồng thời dự đoán rằng việc vỡ nợ đối với các khoản vay bất động sản thương mại có thể dẫn đến nhiều ngân hàng phá sản hơn.

Đồng thời, chỉ mới tuần trước, khi Chủ tịch Fed Jerome Powell tham dự phiên điều trần của Ủy ban Ngân hàng Thượng viện, ông cũng nói rằng Cục Dự trữ Liên bang sẽ hợp tác với các ngân hàng có tỷ lệ nắm giữ bất động sản thương mại cao để cố gắng giúp các ngân hàng đó đối phó với rủi ro bất động sản thương mại.

Bán hạ giá, giá nhà không bằng giá đất

Manhattan là thị trường sôi động nhất đối với các giao dịch bất động sản thương mại đang gặp khó khăn, ghi nhận 2,6 tỷ USD giao dịch trong 12 tháng tính đến tháng 5, tương đương 19% tổng số giao dịch của Mỹ, theo MSCI Real Assets. Đáng chú ý là nhiều giao dịch trong số này đã bị chủ sở hữu giảm giá bán do áp lực tài chính.

Will Silverman, giám đốc điều hành của ngân hàng đầu tư bất động sản Eastdil Secured, cho biết: "Ở New York, các tòa nhà thương mại đang được bán với giá thấp hơn cả diện tích đất mà chúng tọa lạc". 

Việc bán BĐS thương mại giảm giá cũng không chỉ xảy ra ở New York, mà còn được ghi nhận tại Los Angeles, Houston và San Francisco. Theo MSCI Real Assets, Los Angeles là thị trường xếp ngay sau New York về doanh số BDS thương mại đang gặp khó khăn, khoảng 746 triệu USD. Xếp thứ 3 là Houston, theo MSCI Real Assets.

Tại New York, thị trường văn phòng lớn nhất thế giới, các tòa nhà văn phòng gần đây đã được bán với giá chiết khấu tổng hợp 76 tỷ USD so với giá trị mua trước đó, với 73 tòa nhà hiện có giá trị thấp hơn số dư nợ cho vay.

Scott Rechler, chủ tịch của RXR, một trong những nhà phát triển lớn nhất của New York, đã ví tình huống này giống như "một cơn bão đổ bộ".

Ông nói: "Tôi không chắc mọi người đã chấp nhận cơn bão sẽ kéo dài bao lâu và mức độ thiệt hại của nó. Đối với bất động sản thương mại, tôi cho rằng thị trường vẫn đang đánh giá thấp mức độ nghiêm trọng của một cuộc khủng hoảng tiềm tàng".

Ngay cả Tập đoàn Blackstone, từng lạc quan về thị trường bất động sản Mỹ, gần đây cũng tuyên bố rằng tỷ lệ các tòa nhà văn phòng truyền thống của Mỹ nằm trong danh mục đầu tư toàn cầu của họ hiện chỉ chiếm dưới 2%, thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ trên 60% được ghi nhận vào năm 2007, bởi vì công ty "có ý định đầu tư vào các ngành công nghiệp khác".

Doanh số giảm giá có khả năng tăng tốc khi nhiều chủ sở hữu nhà buộc phải tái cấp vốn. Theo MSCI, gần 900 tỷ USD nợ bất động sản thương mại của Mỹ sẽ đáo hạn trong năm nay và năm tới. Nếu chủ sở hữu không thể tái cấp vốn, thì lựa chọn duy nhất của họ là bán với giá chiết khấu.

Steven Stuart, tổng giám đốc bất động sản toàn cầu của tập đoàn đầu tư Fortress Investment Group, cho biết: “Vấn đề cốt lõi trong thị trường bất động sản thương mại là nhiều tài sản trong số này được tài trợ bằng nợ lãi suất thả nổi ngắn hạn cách đây vài năm. Hiện tại, khi lãi suất tăng cao, bất kỳ cuộc đàm phán tái cấp vốn nào cho tương lai của những BDS văn phòng, phân khúc bất động sản thương mại lớn nhất, đều mang đầy bất ổn".

Julie Ingersoll, giám đốc đầu tư của CB Richard Ellis, cũng cho biết: "Các toà nhà văn phòng đang ở giữa một sự thay đổi lớn về mô hình. Chúng tôi tin rằng sẽ mất hơn 5 năm để đạt được sự thay đổi cơ bản về nhu cầu. Đây là một chu kỳ bất động sản như chúng ta chưa từng thấy trước đây".