Thị trường bất động sản nửa đầu năm đi ngang, còn nhiều lực cản, cuối năm liệu có “sốt nóng”?

“Đi ngang” nửa đầu năm

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục diễn biến theo xu hướng “đi ngang”, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt hay bùng nổ “sốt giá” như kỳ vọng của một bộ phận nhà đầu tư. Dù lãi suất vay mua nhà đã giảm nhẹ, thanh khoản ở một số phân khúc có cải thiện, nhưng toàn cảnh thị trường vẫn bị bao phủ bởi tâm lý thận trọng, cùng nhiều lực cản mang tính hệ thống.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, “Thị trường bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn dò đáy, người mua và người bán vẫn chưa gặp nhau ở mức giá phù hợp. Dù chính sách đã có chuyển biến tích cực như nới lỏng tín dụng hay thúc đẩy đầu tư công, nhưng sức mua thực tế chưa phục hồi rõ rệt.” Báo cáo quý I/2025 của đơn vị này cũng cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản toàn quốc chỉ tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường không thể “nóng” trở lại là do sự siết chặt pháp lý của các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội. Nhiều chủ đầu tư vẫn loay hoay hoàn tất các thủ tục pháp lý, khiến nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ – nơi có nhu cầu thực lớn – lại chưa được triển khai đủ mạnh để tạo lực đẩy cho thị trường.

Ngoài ra, tâm lý người dân và nhà đầu tư cá nhân vẫn rất dè dặt sau giai đoạn "đóng băng" kéo dài từ cuối 2022 đến 2024. Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: “Để thị trường khởi sắc, cần thời gian để xử lý lượng hàng tồn, khôi phục niềm tin của người mua, đặc biệt là minh bạch hóa pháp lý dự án và thông tin thị trường.”

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có khoảng 48 dự án nhà ở đủ điều kiện bán hàng được công bố trên toàn quốc, giảm 15% so với cùng kỳ năm 2024. Trong khi đó, giá bất động sản hầu hết vẫn giữ ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp gặp nhiều khó khăn.

Nửa cuối năm cũng khó “sốt nóng”

Nhìn về nửa cuối năm, các chuyên gia cho rằng thị trường sẽ khó có đột phá lớn. Mặc dù các khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ có tiềm năng tăng trưởng, nhưng chưa đủ để tạo nên cơn “sốt”. Ngược lại, những địa phương bị "mất trung tâm" có thể đối mặt với áp lực giảm giá.

Nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, được dự báo sẽ tăng mạnh nhờ loạt dự án được gỡ vướng pháp lý. Tuy nhiên, áp lực từ mặt bằng giá cao, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư và điều kiện kinh tế vĩ mô chưa ổn định khiến thị trường nhiều khả năng vẫn trong trạng thái thanh khoản thấp, giá bán ít biến động.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường hiện tại đang có dấu hiệu “ấm dần” nhưng chưa đủ mạnh để bùng nổ. “Sự phục hồi mang tính kỹ thuật ở một số khu vực không phản ánh xu thế toàn thị trường. Nửa cuối năm, dù lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức thấp, nhưng các rào cản pháp lý và tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư sẽ vẫn là những yếu tố kìm hãm sức tăng giá,” ông Châu nhận định.

Số liệu từ Bộ Xây dựng trong quý II/2025 cho thấy, lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc tăng khoảng 9% so với quý trước, tuy nhiên chủ yếu tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mức giá “chấp nhận được” và chính sách thanh toán linh hoạt. Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp, đất nền vùng ven và các sản phẩm đầu tư lướt sóng vẫn ghi nhận mức thanh khoản thấp.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá: “Thị trường hiện đang chuyển sang giai đoạn thanh lọc. Người mua ngày càng khắt khe hơn về pháp lý, tiến độ và uy tín của chủ đầu tư. Dù nhu cầu nhà ở vẫn còn lớn, đặc biệt ở phân khúc bình dân, nhưng nguồn cung thực tế lại rất hạn chế. Điều này khiến thị trường khó có thể tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.”

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc tài chính và xử lý hàng tồn kho từ giai đoạn trước. Việc phát triển dự án mới hoặc bung hàng với kỳ vọng lợi nhuận cao trở nên thận trọng hơn rất nhiều. Chính điều này khiến nguồn cung mới trong nửa cuối năm dự báo sẽ không tăng mạnh, góp phần làm thị trường thiếu đi những cú hích thực sự.

Một điểm sáng đáng chú ý là kỳ vọng vào các chính sách mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025. Tuy nhiên, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng: “Các chính sách này cần thêm thời gian để triển khai vào thực tiễn. Việc hiện thực hóa lợi ích từ luật mới không thể xảy ra trong một vài tháng, mà phải kéo dài đến năm 2026.”