Ông Lê Hoàng Châu: Không thể bỏ phí bảo trì chung cư!

 >>> Ông Nguyễn Văn Đực: Trả lại phí bảo trì chung cư cho dân

Cần nguồn kinh phí xử lý trường hợp khẩn cấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu không thu phí bảo trì (tương đương 2% giá trị mỗi căn hộ) sẽ rất khó xử lý các trường hợp chung cư bị xuống cấp nặng và thực tế con số này là không đủ.

"Con số 2% đối với các chung cư cấp thấp thì không lớn, nhưng với một số chung cư cao cấp, con số này thậm chí lên tới gần 200 tỷ đồng, như ở Keangnam Hà Nội (160 tỷ đồng)", ông nói.

Lý giải thêm về điều này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM dẫn thực tế thừa nhận, hiện nay có những nhóm lợi ích gây ra lộn xộn ở các chung cư, nhóm này thậm chí móc nối với xã hội đen, khống chế cộng đồng dân cư ở đó để được bầu vào ban quản trị, nhằm thao túng và trục lợi các quỹ được pháp luật quy định như quỹ bảo trì, quỹ vận hành chung cư hàng tháng, trục lợi các diện tích sinh lợi như khu để xe, không gian sử dụng chung như hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng hoặc những phần trống ở tầng trệt... Trong đó, quỹ lớn nhất, tập trung nhất là quỹ bảo trì. Nhóm lợi ích này câu kết với nhau và có dấu hiệu lợi dụng chuyện người dân thờ ơ với trách nhiệm cộng đồng trong dân cư. Các đối tượng gom phiếu của cư dân để họ ủy quyền cho nhóm tham dự các hội nghị chung cư, chui vào ban quản trị.

Nhiều ban quản trị được thành lập nhưng chưa đòi được quỹ bảo trì. Ảnh: VnExpress

"Nhưng một chung cư 100 tỷ đồng chẳng hạn thì 2% của số đó để bảo trì chỉ là 2 tỷ đồng đâu có đủ. Nếu có sự cố xảy ra, trong trường hợp đã sử dụng quỹ bảo trì mà chung cư tiếp tục hư hỏng phải bảo trì tiếp thì lại phải tiếp tục huy động.

Một số ý kiến cho rằng quỹ bảo trì chỉ để sử dụng để bảo trì phần thuộc sở hữu chung của tòa nhà chung cư, nếu tòa nhà chưa bị hư, cư dân vẫn phải đóng tiền trước rồi bỏ ngân hàng là một sự lãng phí. Nhưng thực ra số tiền này, theo quy định của ngân hàng, được gửi trong tài khoản tiết kiệm chứ không phải quỹ tiền gửi như vậy nó tiếp tục sinh lợi cho cộng đồng dân cư đó. Hơn nữa, kế hoạch bảo trì được xác định trong hội nghị chung cư hàng năm nên số tiền trên thường được gửi tiết kiệm ngân hàng theo năm, lãi suất khá, chẳng hạn nếu gửi quỹ tiền gửi thì lãi suất chỉ khoảng 2%/năm, nhưng nếu gửi theo hình thức tài khoản tiết kiệm thì lãi suất gấp 3-4 lần.

Thông thường, một chung cư trong 5 năm đầu chưa cần đặt ra vấn đề bảo trì nhưng hết năm thứ 5 có thể xảy ra tình trạng thang máy hư, hệ thống kết cấu chịu lực bị nứt, nghiêng... cần bảo trì thì phải sử dụng đến số tiền trên. Khi ấy nếu chờ tổ chức hội nghị chung cư rồi mới huy động tiền thì e rằng rất khó. Mặt khác, phí bảo trì 2% được tính trên giá trị hợp đồng trước thuế, tức Nhà nước không đánh thuế trên quỹ bảo trì chung cư. Do đó, quỹ bảo trì là cần thiết và không nên thay đổi vì mục đích của quỹ là nhằm xử lý những phần liên quan đến sở hữu chung, đặc biệt những phần liên quan đến kết cấu chịu lực của tòa nhà, phải có một nguồn để xử lý những trường hợp khẩn cấp.

Có thể sau này khi kinh tế đất nước phát triển hơn quỹ bảo trì sẽ tập trung về một đầu mối chứ không để lẻ tẻ từng chung cư. Như vậy, mỗi chung cư có một tài khoản, tập trung như thế sẽ không có ai lợi dụng được. Nhưng đó là chuyện sau này, còn trước mắt, theo tôi quỹ bảo trì vẫn cần thiết, không thể bỏ. Bản thân người mua nhà khi ký hợp đồng đã được thông báo rõ phải nộp 2% phí trì theo giá trị hợp đồng trước thuế thì họ đã tiên lượng trong lúc mua nhà", ông Lê Hoàng Châu phân tích.

>>> Ban quản trị chung cư: Tranh cử còn hơn tổng thống Mỹ >>> Công ty Decotech “ôm” hàng chục tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư Eurowindow làm gì?

Trước đề xuất cho rằng phí bảo trì nếu có thu thì chỉ nên tính 2% trên giá xây dựng chứ không phải trên giá bán nhà, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM tỏ ra không đồng tình, bởi theo ông, khi người dân mua căn hộ không chỉ mua phần xây dựng, cát đá, xi măng, sắt thép... mà là mua một không gian sống. Vì thế, "đừng xét nét chuyện này. Tuổi thọ chung cư cấp 1 khoảng 70 năm, và như thế 2% không thể đủ bảo trì trong 70 năm. Nhà nước đã ghi trong luật 2% trên giá trị hợp đồng trước thuế, tức Nhà nước không hề thu thuế khoản phí này", ông lưu ý.

Tránh tranh chấp quỹ bảo trì: Siết từ khâu lập ban quản trị

Để tránh những tranh chấp, thất thoát quỹ bảo trì không đáng có, ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần làm chặt ngay từ khâu bầu ban quản trị vì về nguyên tắc, ban quản trị sẽ được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì để quản lý sau khi được bầu ra.

"Luật Nhà ở 2005 không có một lộ trình rõ ràng về việc phải nộp quỹ bảo trì như thế nào, nhưng trong Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 99 của Chính phủ đã xác định rõ lộ trình để nộp phí bảo trì và quy định rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư là phải tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra ban quản trị. Bộ Xây dựng cũng đã có Thông tư 02 hướng dẫn cụ thể việc thực hiện nghị định này và Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có nhiều góp ý cho Thông tư 02.

Chúng tôi cho rằng phải coi trọng vai trò của phường trong chung cư. Tại khoản 6 điều 13 Thông tư 02 quy định: "Trong thời hạn 30 ngày (...), Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu", theo chúng tôi, cần quy định rõ hội nghị này có giá trị mà không phụ thuộc vào số lượng người tham dự. Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung khoản 6, như sau: "Trong thời hạn 30 ngày (...), Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, không phụ thuộc điều kiện về số lượng người tham dự", để đảm bảo sự chặt chẽ của quy định.

Hiệp hội đề nghị sửa lại thời hạn các lần tổ chức hội nghị tòa nhà chung cư để chủ đầu tư không dây dưa, kéo dài. Ở đây, cũng phải phân biệt 2 trường hợp chủ đầu tư chung cư:

Thứ nhất, chủ đầu tư muốn tham gia vào ban quản trị. Trường hợp này rất đáng hoan nghênh vì họ quan tâm đến xây dựng uy tín, thương hiệu của mình, đầu tư lâu dài chứ không phải ăn xổi ở thì, chụp giật. Nhưng lúc này họ không còn tư cách chủ đầu tư mà chỉ mang tư cách chủ sở hữu phần diện tích còn giữ lại giống như các chủ căn hộ. Chủ đầu tư sẽ được biểu quyết trên cơ sở số phiếu phân bổ cho diện tích đó.

Thứ hai, các chủ đầu tư lập doanh nghiệp để đầu tư một dự án chung cư, khi bán xong rồi giải thể doanh nghiệp luôn. Chất lượng chung cư đó chắc chắn có vấn đề vì chủ đầu tư không quan đến xây dựng thương hiệu, làm ăn kiểu chụp giật. Những trường hợp này đáng phê phán.

Hiện nay Thông tư 02 không ưu tiên cho nhóm chủ đầu tư muốn tham gia ban quản trị nhằm xây dựng uy tín, thương hiệu, họ vẫn phải thông qua bỏ phiếu. Nhưng thực tế cho thấy, nhiều khi nhóm lợi ích (có cấu kết với xã hội đen như nói ở trên) vận động tẩy chay đại diện chủ đầu tư ra khỏi ban quản trị vì họ sợ người có hiểu biết, năng lực. Nhóm lợi ích cần những chủ căn hộ bình thường, không biết gì để dễ dàng lợi dụng vị thế ban quản trị nhằm trục lợi.

Tóm lại, để quản lý và sử dụng hiệu quả quỹ bảo trì cần làm chặt ngay từ khâu bầu ban quản trị chung cư. Hiệp hội BĐS TP.HCM rất đề cao vai trò của UBND phuờng đối với các chung cư, phường nào càng quan tâm, tham gia sâu nơi đó vận hành chung cư rất tốt. Phường nào buông lỏng, không tham gia đến nơi đến chốn, dễ phát sinh ra các tranh chấp, lãng phí.

Phải chống lại nhóm lợi ích tìm cách chui vào ban quản trị để trục lợi từ quỹ bảo trì, từ không gian sử dụng chung, từ quỹ vận hành chung cư hàng tháng mà người dân phải nộp... Vì lợi ích của cư dân, chỗ này phải có cơ chế để bịt những lỗ hổng. Nếu phường không tham gia, nhóm lợi ích sẽ gõ cửa từng hộ vận động hành lang, đưa ra tờ ủy quyền để chủ hộ ký vào, khi gom được đủ phiếu nhóm này sẽ vào ban quản trị, lúc đó họ sẽ lũng đoạn", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Theo Thành Luân

Báo Đất Viêt điện tử