Tìm vốn cho doanh nghiệp BĐS: ‘Cổ phiếu là kênh tiềm năng trong nửa cuối năm’

Phát biểu tại tọa đàm: “Phục hồi và phát triển lành mạnh dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Nguyễn Minh Hoàng, Giám đốc phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS), cho biết trong điều kiện các dòng vốn quan trọng từ hoạt động kinh doanh, tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang tắc nghẽn thì thị trường cổ phiếu được kỳ vọng sẽ là một kênh huy động vốn tiềm năng cho các doanh nghiệp bất động sản bởi doanh nghiệp không phải chịu áp lực chi trả lãi vay, nhất là trong môi trường lãi suất cao như hiện nay.

“Tuy nhiên, thực trạng hiện tại đối với thị trường cổ phiếu cũng không diến biến tích cực hơn so với thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng”, ông Hoàng nói.

Ông Hoàng nhấn mạnh, từ đầu năm đến nay, không có doanh nghiệp bất động sản mới nào niêm yết trên sàn. Đối với hoạt động phát hành tăng vốn, với hình thức phát hành riêng lẻ và phát hành cho cổ đông hiện hữu chỉ ghi nhận 6 doanh nghiệp bất động sản thông báo kế hoạch là NVL (975 triệu cổ phiếu), TIG (24 triệu cổ phiếu), CX8 (1,8 triệu cổ phiếu), TCD (282 triệu cổ phiếu), IJC (126 triệu cổ phiếu), NBB (50 triệu cổ phiếu), tuy nhiên tổng quy mô chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng. Đây là con số rất hạn chế so với quy mô hơn 1,2 triệu tỷ đồng dư nợ trái phiếu và tín dụng ngân hàng.

Cũng theo ông Hoàng, việc doanh nghiệp không thể huy động vốn từ thị trường cổ phiếu được đánh giá là diễn biến phù hợp trong bối cảnh thị trường thời gian qua bởi sức hấp dẫn kém trong bối cảnh môi trường lãi suất cao và mục đích phát hành khó được chấp thuận bởi nhà đầu tư.

“Doanh số bán hàng của doanh nghiệp bất động sản thời gian qua tụt giảm, vì vậy thay vì mở rộng hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp sẽ ưu tiên duy trì hoặc thu hẹp quy mô. Tương tự, triển vọng kém tích cực cũng không thể đảm bảo được lợi tức cho cổ đông nếu thực hiện góp vốn nhằm giúp doanh nghiệp trả nợ”, ông Hoàng nói.

Cũng theo ông Hoàng, với những triển vọng kém tích cực trong năm nay, cổ phiếu bất động sản cũng không phải là nhóm ngành thu hút dòng tiền trên thị trường chứng khoán.

“Kết quả hoạt động kinh doanh tụt giảm khiến thị giá hàng loạt các cổ phiếu bất động sản giảm mạnh, thậm chí mức giảm được tính bằng lần, nhất là đối với những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao như DIG, CEO, NVL, PDR... Những nhịp hồi của nhóm cổ phiếu này chủ yếu đến từ dòng tiền đầu cơ không ổn định. Vì vậy, ngay kể cả khi doanh nghiệp được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp nhận tăng vốn cũng khó có thể thu hút nhà đầu tư trên thị trường bởi mức độ rủi ro cao”, ông Hoàng nói.

Đưa ra khuyến nghị cho vấn đề huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản qua kênh chứng khoán, ông Hoàng cho rằng mặc dù đối mặt với không ít khó khăn nhưng so với kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng thì phát hành cổ phiếu vẫn được đánh giá là tiềm năng hơn trong bối cảnh hiện nay. Đặc biệt đối với những doanh nghiệp có tỷ trọng đòn bẩy không quá cao, năng lực triển khai dự án mạnh, quỹ đất sạch dài hạn tốt.

Về triển vọng cho thị trường vốn qua kênh bất động sản vào nửa cuối năm, ông Hoàng cho rằng những diễn biến gần đây về mặt vĩ mô cho thấy thị trường có cơ sở để kỳ vọng những chuyển biến tích cực cho triển vọng phát hành thành công trong giai đoạn nửa cuối năm.

Cơ sở đầu tiên, theo ông Hoàng là môi trường lãi suất có xu hướng hạ nhiệt giảm áp lực cho người dân có nhu cầu mua nhà.

“CPI Mỹ tháng 3 diễn biến tích cực từ 6% xuống 5%, nhiều hơn so với mức dự báo 5,2% cộng thêm việc các ngân hàng tại Mỹ đang gặp rủi ro hệ thống kỳ vọng sẽ làm giảm tốc tốc độ tăng lãi suất của FED và khả năng quay đầu chính sách vào cuối năm nay. Áp lực từ vĩ mô hạ nhiệt, tỷ giá ổn định sẽ tạo ra rất nhiều dư địa để Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho nền kinh tế”, ông Hoàng nói.

Cụ thể, theo ông Hoàng, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện mua vào khoảng 4 tỷ USD trong quý I/2023, tương đương bơm khoảng hơn 95 nghìn tỷ ra nền kinh tế. Cùng với đó, kế hoạch giải ngân đầu tư công hơn 700 nghìn tỷ cũng hỗ trợ việc bơm tiền ra nền kinh tế.

Trong tháng 3, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có 2 lần hạ lãi suất điều hành tạo nền tảng để hạ nền lãi suất huy động cũng như lãi suất cho vay. Tuy nhiên cũng cần lưu ý sẽ cần 1 – 2 quý để quá trình này tác động được vào lãi suất cho vay bởi hiện tại nguồn vốn huy động lãi suất cao trước đó vẫn còn đó trong điều kiện tăng trưởng tín dụng không quá khả quan, chỉ đạt 1,61% trong 3 tháng đầu năm.

Cơ sở tiếp theo, ông Hoàng cho biết hàng loạt các quyết sách được đưa ra trong 1 tháng cho thấy nỗ lực gỡ rối thị trường từ các nhà điều hành chính sách.

“Theo đó, Nghị quyết 08 về trái phiếu, Nghị quyết 33 bao gồm 3 vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội, Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, Nghị quyết 10 cơ sở pháp lý chính thống cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, bây giờ condotel, officetel mới có cơ sở để cấp sổ đỏ… lần lượt được ban hành để gỡ khó cho thị trường”, ông Hoàng nói.

Nhấn mạnh về Nghị quyết 08, ông Hoàng cho thấy nghị định này đã phần nào cho thấy được tác động tích cực giúp khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS.

“Theo Bộ Tài Chính, trong quý I, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành được hơn 24.700 tỷ đồng, trong đó khối lượng phát hành kể từ ngày 6/3/2023 khi Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực là hơn 23.800 tỷ đồng, chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản, cho thấy ít nhiều hiệu quả của nghị quyết này”, ông Hoàng nói.