Doanh nghiệp địa ốc xoay xở tìm vốn

Khó “lách qua khe cửa hẹp” để tiếp cận vốn

Trong nửa đầu năm 2022, dòng vốn cho thị trường bất động sản đã bị thu hẹp đáng kể do sự kiểm soát chặt chẽ tín dụng, sự suy giảm của thị trường trái phiếu, sự đi xuống của thị trường cổ phiếu. Gần đây, động thái phân bổ room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ phía doanh nghiệp bất động sản.

Cho rằng đây là một tín hiệu vui với thị trường bất động sản, song ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nói “chưa được như kỳ vọng”. Theo ông, room tín dụng được phân bổ tiếp nhưng với tỷ trọng không nhiều, “miếng bánh” giữa các ngân hàng cũng khác nhau, những ngân hàng cho vay bất động sản mạnh từ đầu năm thì không được phân bổ nhiều và cũng sẽ tiếp tục hạn chế cho vay bất động sản. Hơn nữa, tỷ lệ room được phân bổ thấp hơn kỳ vọng, số tiền giải ngân thêm chỉ phục vụ cho các hồ sơ đang chờ sẵn từ trước, có thông báo cho vay nhưng ngân hàng hết hạn mức. Ngoài ra, việc giải ngân vào bất động sản vẫn bị siết chặt, chỉ thực hiện đối với những dự án tốt được thẩm định kỹ, không dễ để vay với mục đích đầu tư bất động sản.

CEO Phú Vinh Group Phan Công Chánh cũng cho rằng động thái phân bổ room tín dụng cho một số ngân hàng trước mắt khơi thông tâm lý bế tắc cho thị trường địa ốc. Tuy nhiên, dư địa cho vay trong những tháng còn lại cuối năm không lớn nên bất động sản khó có cơ hội “lách qua khe cửa hẹp” để tiếp cận vốn vay như trước đây. “Ưu tiên hàng đầu của Ngân hàng Nhà nước trong năm nay là kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá trong bối cảnh kinh tế thế giới khó lường. Lãi suất cho vay trong những tháng cuối năm sẽ cao. Dự kiến cuối năm bất động sản sẽ khan tiền, khát vốn, đẩy thị trường vào thế khó”, ông Chính bình luận.

Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land, cũng nhìn nhận lần điều chỉnh room tín dụng này khó tạo ra sự ấm lên cho thị trường bất động sản. Với số vốn khoảng 457.000 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế thì chỉ một lượng hạn chế được giải ngân cho bất động sản, vì ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Đâu đó, thanh khoản của thị trường sẽ cải thiện hơn nhưng không nhiều.

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng đồng tình với quan điểm trên khi cho rằng việc phân bổ room tín dụng vừa qua sẽ chỉ làm cho thị trường bớt căng thẳng hơn. Thực tế, các ngân hàng hiện rất thận trọng, doanh nghiệp nào uy tín mới cho vay, bởi room ít nên ngân hàng phải sử dụng rất “chắt chiu”.

Tuy vậy, theo ông Hiệp, việc phân bổ tiếp room tín dụng mang ý nghĩa tích cực, bởi nếu như không nới, ngân hàng buộc phải tính huy động vốn từ người dân bằng cách tăng lãi suất tiết kiệm, điều này sẽ tác động đến lạm phát.

Doanh nghiệp địa ốc tìm nguồn vốn mới

Trong bối cảnh khó khăn về dòng vốn, một số doanh nghiệp địa ốc đã lên kế hoạch thích ứng mới để duy trì hoạt động kinh doanh. Đại diện Nam Long (HoSE: NLG) cho biết doanh nghiệp hiện đang cộng tác với những đối tác quốc tế có nguồn lực mạnh như Hankyu Hanshin, Nishi Nippon, Keppel Land… Hiện tại, doanh nghiệp đang triển khai cùng lúc 10 khu đô thị và dự án lớn. Các dự án này đều đã chuẩn bị xong về pháp lý, quy hoạch, nộp tiền sử dụng đất sẵn sàng để phát triển, mang về nguồn thu chính cho tập đoàn trong thời gian tới.

Được xem là một “đại gia” của thị trường bất động sản Hà Nội, Chủ tịch GP.Invest cho biết doanh nghiệp đang lên 2 phương án là chuẩn bị phần tài chính sẵn có của mình và chuẩn bị phương án kinh doanh một cách chi tiết để các ngân hàng thấy khả tin khi cho vay. “Chúng tôi luôn luôn phải tính toán để cân nhắc những dự án nào dùng vốn của mình, chủ động phần nào không vay được ngân hàng để tránh áp lực về dòng tiền”, ông nói.

Ngoài ra, nhiều “ông lớn” bất động sản cũng đang lên kế hoạch thích ứng mới khi dòng vốn khó khăn. Có thể kể như Novaland (HoSE: NVL) công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn huy động để tiếp tục mở rộng quỹ đất và hoàn thành các dự án trọng điểm. Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến nay, trong nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thì Novaland phát hành nhiều nhất với 9.857 tỷ đồng, lãi suất phát hành trung bình gần 10,2%/năm.

Tương tự, Hưng Thịnh Land cũng bước chân vào thị trường vốn quốc tế với thương vụ huy động 103 triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital để bổ sung cho các dự án. Sắp tới, doanh nghiệp này còn chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng và niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP. HCM (HoSE).

Với Phát Đạt (HoSE: PDR), tập đoàn này chủ trương mở rộng nguồn vốn từ trái phiếu khi tổng huy động hơn 3.000 tỷ đồng, tăng 30% sau nửa năm và chiếm hơn 63% tổng nợ vay. Đồng thời, công ty cũng tăng cường vay các bên liên quan hơn 1.000 tỷ đồng, cao hơn 160% so với đầu năm. Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng đã công bố quyết định chuyển nhượng cổ phần Công ty Cổ phần SG - KL, đơn vị sở hữu dự án Astral City (Bình Dương) và dự kiến thu về 3.350 tỷ đồng trong các quý tới. Thương vụ này được kỳ vọng không những giúp Phát Đạt hoàn thành sớm mục tiêu lợi nhuận năm 2022 mà còn là nguồn vốn để tiếp tục phát triển các dự án mới.

Với CEO Group (HoSE: CEO), doanh nghiệp này lên kế hoạch tăng vốn điều lệ lên gần 5.147 tỷ đồng thông qua phương án phát hành hơn 257 triệu cổ phiếu. Số tiền thu được từ việc phát hành thêm cổ phiếu, tập đoàn này dự kiến sẽ sử dụng cho việc phát triển các dự án chủ lực ở Quảng Ninh, Phú Quốc, Hà Nội.

Với Đất Xanh (HoSE: DXG), tập đoàn này lên phương án phát trái phiếu chuyển đổi ra thị trường quốc tế với tổng giá trị phát hành tối đa 300 triệu USD. Còn với Vingroup (HoSE: VIC), theo số liệu VBMA, chỉ tính riêng từ đầu năm nay đến nay, tập đoàn này đã có 2 đợt phát hành ra quốc tế với giá trị 625 triệu USD,

Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Fiin Group, các doanh nghiệp địa ốc nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác. Cụ thể, các chủ đầu tư có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động). Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản có thể đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng.