TTC Land: “Núi nợ” 5.534 tỷ và bài toán trả nợ đến hạn nan giải

Nợ đến hạn hơn 2.000 tỷ

Tính đến ngày 31/3/2024, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land; HOSE: SCR) có khoản thuế và các khoản phải trả Nhà nước là gần 47 tỷ đồng trong đó thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh trong kỳ chỉ hơn 3 tỷ đồng. Trong khi đó khoản phải thu Nhà nước là 159 tỷ đồng được tồn đọng từ quá trình hoạch toán khoản thuế của các quý trước đó.

Tháng 4/2024 ngay trong tháng công bố báo cáo tài chính quý I/2024, có thể gọi là tháng biến động nhân sự hàng loạt của TTC Land. Những vị trí chủ chốt có sự biến động như miễn nhiệm các chức vụ của Chủ tịch Hội đồng quản trị bà Huỳnh Bích Ngọc (vợ ông Đặng Văn Thành – Chủ tịch TTC Group), Thành viên HĐQT độc lập – Chủ tịch UB Kiểm toán ông Hoàng Mạnh Tiến; Thành viên HĐQT không điều hành bà Trần Diệp Phượng Nhi; giám đốc khối Tài chính Nguyễn Thụy Hoàng Phương; Kế toán trưởng Trần Thị Phương Loan.

Đến ngày 14/6/2024, TTC Land công bố thông tin bất thường đính chính Báo cáo tài chính riêng và hợp nhất quý I/2024, với lý do quá trình đánh máy và nhập liệu có sự sai sót thông tin. Trong đó, TTC Land điều chỉnh lại khoản Phải trả khác giảm từ 563 tỷ xuống 547 tỷ đồng, Phải trả các bên liên quan (chủ yếu các doanh nghiệp trong hệ sinh thái TTC Group) từ 205 tỷ lên 222 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các con số đính chính trên chỉ là một phần nhỏ trong tổng số khối nợ của TTC Land. Cụ thể, tại ngày 31/3/2024, TTC Land ghi nhận nợ 5.534 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn hơn 3.705 tỷ đồng và nợ dài hạn hơn 1.829 tỷ đồng tăng mạnh so với cùng kỳ.

Theo báo cáo tài chính, TTC Land đang có khoản vay dài hạn tại nhiều ngân hàng như: 1.316 tỷ tại OCB, 396 tỷ tại ngân hàng Nam Á, 110 tỷ tại ngân hàng An Bình, 97,6 tỷ tại BIDV, 28 tỷ tại VPBank.

Tuy vậy, điều khiến TTC Land áp lực hơn là khoản vay đến hạn phải thanh toán trong năm nay, cụ thể: 220 tỷ tại BIDV, 43,8 tỷ tại Viettinbank, 29,6 tỷ đồng của HDBank, 9,1 tỷ đồng tại Nam Á. Bên cạnh đó, TTC Land còn khoản vay tổ chức, cá nhân (chủ yếu thuộc hệ sinh thái TTC Group) lên tới 863 tỷ đồng,  520 tỷ đồng nợ vay dài hạn đến hạn thanh toán còn tồn đọng của năm cũ. Theo báo cáo tài chính của đơn vị này, ước tính lãi suất khoản vay là 11%/năm thì TTC Land đang phải “gồng” khoản lãi ước tính 330 tỷ/năm. Như vậy, cộng tổng số tiền đến hạn thanh toán của TTC Land trong năm 2024 là hơn 2.000 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024 TTC Land thể hiện các khoản phải thu ngắn hạn 3.349 tỷ đồng, tiền và tương đương tiền 81 tỷ, hàng tồn kho lên tới 4.017 tỷ đồng. Trong bối cảnh hiện tại, bất động sản vốn thanh khoản thấp, kỳ vọng giải phóng được lượng hàng tồn kho của TTC Land trong năm nay không mấy khả quan. Trong khi đó, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với các dự án đã được dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay dài hạn tại ngân hàng.

Như vậy, với lượng tiền mặt 81 tỷ, lợi nhuận sau thuế gần 4,8 tỷ, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ hơn 6 tỷ đồng thì TTC Land không thể thanh toán tiền mặt hoặc trả nợ từ hoạt động kinh doanh ngay tại thời điểm kết thúc quý được. Nếu tình hình kinh doanh không có đột phá trong năm thì điều trên có thể cũng không thực hiện được. Trong năm, để giải quyết được khoản nợ buộc TTC Land phải thu hồi được các khoản phải thu ngắn hạn, nếu không áp lực mà đơn vị này phải chịu là không hề nhỏ.

Bài toán trả nợ nan giải

Khoản nợ 5.534 tỷ đồng, trong đó quý I/2024 số nợ tăng thêm hơn 0,5% so với cuối năm 2023 điều này cho thấy trong 3 tháng đầu năm TTC Land mượn nợ không đáng kể. Từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp này cho thấy nợ chiếm gần 52% tổng tài sản. Trong khi đó nợ cao hơn vốn chủ sở hữu cũng là điều đáng quan ngại. Từ đó cho thấy khả năng sử dụng đòn bẩy của TTC Land khá kém.

Tính đến ngày 31/3/2024, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của TTC Land chỉ chiếm 0,65% so với tổng tài sản. So với nhiều doanh nghiệp cùng ngành, con số này khá khiêm tốn cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản của TTC Land rất kém. Điều đáng nói, giá vốn bán hàng đang ở mức âm 41 tỷ đồng, trong khi đó cuối năm 2023 con số này là âm 59,8 tỷ đồng cho thấy TTC Land hoạt động kém hiệu quả.

Từ đó cho thấy vòng quay hàng tồn kho của TTC Land đang ở mức khá thấp 0,005 lần, nếu với tốc độ bán hàng này thì theo lý thuyết tài chính TTC Land phải cần đến 73.000 ngày tương đương 200 năm mới bán hết hàng. Trong khi đó, kết quả này vào thời điểm cuối năm 2023 đỡ hơn rất nhiều.

Hai chỉ số không kém phần quan trọng để đánh giá về tình hình kinh doanh sinh lợi của TTC Land là chỉ số lợi nhuận ròng trên tài sản và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Trong đó, chỉ số lợi nhuận ròng trên tổng tài sản của TTC Land chỉ ở mức 0,00045% và chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu chỉ là 0,0009%.

Với tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, tình hình kinh doanh của TTC Land lại khá kém nên việc trả nợ số tiền trên 2.000 tỷ là bài toán vô cùng nan giải. Khoản vay và lãi hơn 1.000 tỷ đến hạn của ngân hàng tạo áp lực không nhỏ cho TTC Land. Trong khi đó, các khoản mà TTC Land phải thu ngắn hạn chủ yếu đến từ các doanh nghiệp trong cùng một hệ thống TTC Group nên việc cho TTC Land vay, đặt cọc mua sản phẩm đều rất khó diễn ra.

Đối với khoản nợ cá nhân, tổ chức thì ngày 22/5/2024, HĐQT TTC Land đã thông qua phương án hoán đổi khoản nợ 349,3 tỷ đồng bằng cổ phiếu chủ yếu cho công ty CP Đầu tư TTC và Công ty CP KCN TTC để giảm bớt áp lực. Một phương án khả dĩ khác có thể được sử dụng để giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp trên là phát hành trái phiếu hoặc được ưu ái bởi chính sách khác đến từ ngân hàng.