Xây mới nhà tập thể, người dân sẽ được đền bù thế nào?

Hiện nay, theo quy định của pháp luật, nhà tập thể được chia thành hai loại: Nhà tập thể thuộc tài sản công và Nhà tập thể đã được Nhà nước hóa giá, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức. Vậy khi xây dựng lại nhà tập thể, người dân sẽ được đền bù ra sao?

Quy định về bồi thường theo Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các quy định này nêu rõ các điều khoản về bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Cụ thể, theo khoản 7, Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2023, các quy định về bồi thường được áp dụng như sau:

Đối với nhà chung cư xây dựng trước năm 1994: Chủ sở hữu có quyền lựa chọn bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở tái định cư, nếu không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư.

Nếu chủ sở hữu không đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, họ sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất căn hộ theo tỷ lệ quyền sử dụng đất được quy định theo pháp luật đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường.

Chủ sở hữu có thể lựa chọn nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị còn lại của căn hộ, tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Bồi thường đối với căn hộ tầng 1 nhà tập thể

Theo Điều 28 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với các căn hộ tại tầng 1 nhà tập thể, chủ sở hữu sẽ được bồi thường theo hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng của căn hộ bị phá dỡ.

Diện tích này được ghi nhận trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.

UBND cấp tỉnh sẽ xác định hệ số K áp dụng cho từng vị trí và khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại.

Điều này sẽ làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất diện tích bồi thường theo hệ số k, từ đó đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.

Nếu chủ sở hữu căn hộ tầng 1 sử dụng một phần diện tích để kinh doanh, và dự án mới có quy hoạch bố trí khu vực kinh doanh thương mại, dịch vụ, chủ sở hữu có thể mua hoặc thuê phần diện tích này theo quy định.

Giá bán phần diện tích kinh doanh được tính theo suất đầu tư xây dựng và cộng thêm lợi nhuận định mức 10%. Giá thuê sẽ được thỏa thuận giữa các bên.

Bồi thường đối với căn hộ từ tầng 2 trở lênChủ sở hữu các căn hộ từ tầng 2 trở lên sẽ được bồi thường theo hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ, căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

UBND tỉnh sẽ xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí và khu vực, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất phương án bồi thường, tái định cư.Lựa chọn đền bù theo nhu cầu của chủ sở hữuNếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, và chủ đầu tư có thể bố trí diện tích nhà ở, đất tại địa điểm khác, các bên có thể thỏa thuận bố trí tái định cư tại địa điểm đó.

Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư, họ có thể chọn nhận bồi thường bằng tiền, dựa trên giá bán căn hộ tái định cư.

Nếu chủ sở hữu có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội và đủ điều kiện, họ sẽ được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Xử lý các trường hợp diện tích nhà ở không khớp

Trong trường hợp diện tích nhà tập thể hiện trạng lớn hoặc nhỏ hơn so với diện tích được ghi trong giấy tờ, hoặc khi diện tích căn hộ tái định cư khác với diện tích bồi thường, các phương án xử lý cũng được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.