3 luật mới sắp có hiệu lực kích thích thế nào đến thị trường BĐS trong tương lai?

Không còn dấu hiệu của tình trạng "sốt đất"

Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023 sẽ có hiệu lực từ 1/8/2025, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó.

Theo đó, việc 3 luật mới liên quan đến BĐS sớm có hiệu lực được kỳ vọng sẽ giúp cho thị trường BĐS "chuyển mình" nhanh chóng.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định việc không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và III.

Các quy định này đồng nghĩa với việc tất cả các doanh nghiệp buộc phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương và không được tự ý phân lô bán nền.

Ngoài ra, việc chủ đầu tư xây dựng nhà sẽ kéo dài thời gian đầu tư, dẫn đến tổng mức đầu tư dự án cũng tăng lên và giá trị sản phẩm vì thế cũng sẽ được "đẩy lên".

Việc giá thành tăng sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư vì sau khi luật có hiệu lực, thay vì mua lô đất chỉ 1-2 tỷ đồng thì các nhà đầu tư hiện phải có 3-5 tỷ mới có thể sở hữu.

Quy định siết phân lô bán nền giúp làm giảm hiện tượng đầu cơ và chỉ những người có nhu cầu thực mới dám mua, tránh được các trường hợp đất bị bỏ hoang lãng phí.

Tuy nhiên nhìn nhận về mặt hạn chế của quy định này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP đầu tư và phát triển BĐS EZ cho rằng việc siết phân lô bán nền tại các đô thị đặc biệt loại I, II, III sẽ làm khan hiếm nguồn cung, kéo theo việc đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, giáp tiếp kích thích giá ở khu vực này được đẩy lên.

Cũng theo vị này, trong thời gian ngắn và trung hạn sẽ không còn tình trạng "sốt đất" và thị trường BĐS minh bạch hơn.

Việc thiết lập hành lang pháp lý chặt chẽ và quy cũ cũng khiến các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung. Nếu như trước đây các chủ đầu tư dễ dàng thu về tay lợi nhuận cao từ việc làm các dự án thì hiện điều này sẽ rất khó, thậm chí sẽ bị "lỗ" vì tiền sử dụng đất tăng cao, chi phí đầu tư kéo dài và phức tạp hơn.

Theo đánh giá của ông Toản, biên lợi nhuận của ngành BĐS sắp tới chỉ nhỉnh hơn so với ngành nghề khác chứ không còn vượt trội như thời điểm trước đó.

Dựa trên những yếu tố này mà việc xảy ra tình trạng "sốt đất" trong thời gian ngắn và trung hạn là rất khó có thể xảy ra.

Triển khai đồng bộ các giải pháp để "kéo" thị trường về "giá thực"

Theo nhận định của các chuyên gia, nếu như duy trì được tình hình tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt duy trì được tình hình lãi suất thì thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ có nhiều điểm sáng, bức tranh tổng thể sẽ có nhiều triển vọng hơn.

Dù vậy, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP đầu tư và phát triển BĐS EZ, việc kỳ vọng về một sự nhảy vọt của đất nền sẽ rất khó do hiện mức giá đang neo khá cao. Ông Toản nhận định mặt bằng giá phải quay về thấp hơn so với hiện tại mới đủ để "kích thích" các nhà đầu tư "xuống tiền".

Đánh giá về mặt bằng chung về thị trường BĐS trong thời gian tới, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (ĐH Luật Hà Nội) - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng không phải khi 3 luật mới có hiệu lực thì thị trường BĐS đang tăng sẽ giảm ngay được.

Ông Tuyến nhận định để giá BĐS trên thị trường không còn tình trạng "tăng nóng, sốt ảo", trở về với giá trị thực thì cần thực hiện tổng thể các giải pháp.

Một trong những giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch được ông Tuyến nhấn mạnh chính là việc tổ chức thực hiện tốt 3 luật mới này, áp dụng và triển vào tình hình thực tế.

Lý giải về việc áp dụng triển khai 3 luật mới này vào cuộc sống sẽ khiến giá BĐS hạ nhiệt, ông Tuyến cho biết nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố:

- 3 luật mới được thực thi sẽ giúp thị trường được công khai minh bạch.

- Tăng chính sách và nguồn cung về BĐS hàng hóa cũng như các giao dịch trên thị trường diễn ra được thuận lợi.

- Giảm các tầng nấc phí trung gian trong giao dịch BĐS.

Ngoài ra, nhìn nhận về thị trường chung BĐS hiện nay, ông Tuyến cho rằng giá BĐS như chung cư tại Hà Nội hiện đang tăng mạnh và đã vượt quá ngưỡng thu nhập của những người "làm công ăn lương".

Ông Tuyến cho rằng đây là mức "giá ảo" và có sự tác động "thổi giá" của bộ phận đầu cơ. Do đó, ông Tuyến kỳ vọng việc áp dụng thực thi 3 luật mới trong thời gian tới sẽ có hiệu quả, quyết liệt trong việc xóa bỏ tình trạng đầu cơ tích trữ, "thổi giá", trả lại mặt bằng giá thực cho thị trường BĐS, giúp nhiều người tiếp cận với các loại hình BĐS trong một môi trường được thanh lọc và minh bạch.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Quốc Anh nhận định, từ quý I/2025, thị trường BĐS sẽ bước sang "trang mới" khi được củng cố, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi có sự trợ lực từ các yếu tố về tài chính, pháp lý.

Về bức tranh tổng quan chung, ông Quốc Anh cho rằng thị trường vẫn sẽ ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang đến dòng tiền tốt. Song song cùng với đó, nếu các yếu tố về tiền tệ được "xuôi dòng" thì các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố cũng sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Theo dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 sẽ là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ chú trọng hơn đến việc đầu tư, tốc độ tăng giá và không còn đặt nặng yếu tố về giá bán hay pháp lý như thời điểm thị trường còn ảm đạm.

Năm 2026 sẽ được đánh giá là dấu mốc thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn ổn định.