74% nhà liền thổ tại Tp.HCM được rao bán với giá trên 30 tỷ đồng/căn

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2024, giá nhà liền thổ tại Tp.HCM (bao gồm biệt thự và nhà phố liền kề) đạt trung bình 330 triệu đồng/m², tăng 20% so với quý trước. So với năm 2020, giá sơ cấp (từ chủ đầu tư) đã tăng gấp ba lần, trong khi giá thứ cấp (người mua rao bán lại) tăng gấp đôi.

Tính đến cuối năm 2024, Tp.HCM có khoảng 613 căn nhà liền thổ được chào bán sơ cấp, trong đó 74% có mức giá trên 30 tỷ đồng/căn.

Diễn biến giá tăng được ghi nhận ở nhiều tổ chức tư vấn khác. JLL Việt Nam công bố giá mở bán mới của biệt thự, nhà phố tại Tp.HCM trong quý IV/2024 đạt 430 triệu đồng/m², tăng 11% so với cùng kỳ năm trước, với mỗi căn có giá từ 30 đến 120 tỷ đồng. Tương tự, Cushman & Wakefield cho biết giá nhà thấp tầng tại Tp.HCM đã đạt bình quân 480 triệu đồng/m², tăng 41% so với năm 2023, lập mức cao nhất trong thập kỷ qua.

Theo khảo sát của VnExpress, giá nhà liền thổ Tp.HCM ngày càng tăng cao, nhiều dự án được định giá hàng trăm tỷ đồng/căn. Ví dụ, The Rivus Elie Saab (TP Thủ Đức) có giá từ 120-750 tỷ đồng/căn, biệt thự Saroma Villa (Khu đô thị Sala) dao động từ 200-400 tỷ đồng, và Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) trên thị trường thứ cấp đang rao bán từ 140-350 tỷ đồng/căn.

Không chỉ các dự án biệt thự compound cao cấp tại trung tâm và Thủ Thiêm, nhiều dự án ở các khu vực ngoại thành như Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân cũng có giá từ 60-120 tỷ đồng/căn. Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường tại Savills, sự xuất hiện của các dự án siêu sang tại Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng (quận 7), với giá bán dao động từ 680-900 triệu đồng/m², đã kéo mặt bằng giá nhà liền thổ tăng mạnh.

Ngoài ra, lượng nhà vừa túi tiền, có giá dưới 10 tỷ đồng, chiếm chưa đến 20% tổng nguồn cung, không đủ sức kéo giảm mặt bằng giá chung. Điều này dẫn đến tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp trên 30 tỷ đồng gặp khó khăn, với chỉ 60 căn được giao dịch thành công trong quý IV/2024, giảm 65% so với quý trước và tỷ lệ hấp thụ dưới 10%.

Ngược lại, các dự án giá từ 10 tỷ đồng trở xuống, dù nằm ở khu vực xa trung tâm, lại ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 81%, cho thấy nhu cầu chủ yếu vẫn nằm ở phân khúc giá phù hợp hơn với túi tiền của người dân.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định nguồn cung nhà liền thổ sơ cấp tại TP HCM hiện có giá bán quá cao, khó cạnh tranh với thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá phải chăng ở các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai. Năm 2024, hai tỉnh này đạt tỷ lệ hấp thụ cao, lần lượt là 78% và 65%, nhờ giá nhà sơ cấp thấp hơn TP HCM từ 70-80%.

Dự báo năm 2025, Savills ước tính Tp.HCM sẽ có khoảng 700 căn nhà liền thổ mới, trong đó 70% có giá trên 20 tỷ đồng. Trong hai năm tiếp theo, thành phố dự kiến có thêm 3.750 căn từ 19 dự án mới, nhưng phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế, tiếp tục làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Nhìn chung, thị trường nhà liền thổ tại Tp.HCM đang đối mặt với sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu, khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế trong khi sản phẩm phù hợp với tài chính của đại đa số người dân lại khan hiếm. Điều này không chỉ khiến tỷ lệ hấp thụ giảm sút mà còn thúc đẩy xu hướng dịch chuyển về các thị trường vệ tinh, nơi có nhiều lựa chọn hợp lý hơn. Để cân bằng lại thị trường, các chủ đầu tư cần chú trọng phát triển thêm các dự án giá vừa túi tiền, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ dàng hơn, đồng thời tăng tính cạnh tranh cho thị trường bất động sản Tp. HCM trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng mạnh mẽ.