Thị trường chung cư Hà Nội ngày càng sôi động, hàng loạt dự án mới được “chào sân”

Nguồn cung sôi động thấy rõ

Trong nửa cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới. Trong đó, đa số nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, mức giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Điểm sáng là nguồn cung đã trở nên đa dạng hơn, không còn là cuộc đua “độc mã” của một vài chủ đầu tư lớn. Sau khi được tháo gỡ pháp lý, nhiều dự án đã được tái khởi động, từ đó giúp người mua ở thực và nhà đầu tư có thêm nhiều sự lựa chọn hơn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từng giảm mạnh từ hơn 20.000 căn năm 2018 xuống chỉ 10.000 căn vào năm 2023. Tuy nhiên, đến năm 2024, nguồn cung đã tăng trưởng trở lại khi có khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới. Nối tiếp “phong độ” này, thị trường Hà Nội đã chào đón thêm 10.000 căn hộ mới trong nửa đầu năm 2025.

Dù nguồn cung đã và đang tăng lên nhưng giá bán vẫn chưa có dấu hiệu giảm xuống. Từ quý III/2024 đến nay, hầu như không còn dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Trong 6 tháng đầu năm 2025, số lượng căn hộ có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 60% nguồn cung mở bán mới. Một số dự án tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu/m2.

Ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, những người có ý định mua chung cư không nên quá lo lắng bởi mặt bằng giá có thể dần "hạ nhiệt" trong vòng 2 năm tới. Động lực của đợt giảm sắp tới sẽ đến từ sự bùng nổ nguồn cung nhờ Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

“Nhiều dự án sẽ được triển khai thí điểm từ năm 2026, 2027. Khi nguồn cung không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn, thị trường sẽ có sự cạnh tranh về giá bán và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi”, ông Phạm Đức Toản dự báo.

Đồng quan điểm, Công ty Savills Việt Nam cũng cho rằng, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý.

Cụ thể, trong giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Lượng hàng này được dự báo sẽ kéo mặt bằng giá chung giảm nhẹ.

Cơ hội cho người mua nhà?

Dự báo về thị trường bất động sản trong các quý cuối năm 2025 và năm 2026, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, trong quý III/2025, một số dự án thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực Tây Hồ Tây và Ciputra dự kiến sẽ mở bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Nhờ sở hữu vị trí đắc địa và chất lượng xây dựng vượt trội, những dự án này khó có khả năng giảm giá trong ngắn hạn.

Về nguồn cung, Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm triển khai 148 dự án mới, mở ra kỳ vọng gia tăng mạnh mẽ nguồn hàng từ năm 2026. Theo dự báo của Savills, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025 có thể đạt khoảng 26.400 căn, tăng so với năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, Hà Nội sẽ có khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

"Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm chính thức triển khai, nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Diễn biến này có thể tạo điều kiện điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng dễ tiếp cận hơn, nhất là tại những dự án ở khu vực xa hơn. Đây là cơ hội mua nhà cho người có nhu cầu ở thực", bà Hằng chia sẻ.

Theo bà Hằng, với các dự án vùng ven khi nguồn cung dồi dào hơn và chủ đầu tư cần đảm bảo thanh khoản, việc đưa ra mức giá mềm hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, đây không phải là dấu hiệu của một đợt giảm giá diện rộng mà phản ánh xu hướng mở rộng thị trường theo hướng đa dạng phân khúc từ trung cấp đến vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu thực.

"Trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện, các khu vực ngoài trung tâm có điều kiện thu hút người mua hơn trước, dù vậy, những dự án đã mở bán với mức giá cao, sở hữu vị trí đẹp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn giữ được sức hấp dẫn. Đặc biệt, các dự án nằm trong khu vực từ Vành đai 3 trở vào trung tâm sẽ tiếp tục được thị trường đánh giá cao nhờ quỹ đất khan hiếm, nhu cầu ở thực lớn và thương hiệu chủ đầu tư tạo niềm tin cho người mua", bà Hằng chia sẻ.

Chuyên gia của Savills cũng nhận định, giá bán tại các khu vực này được dự báo sẽ duy trì ở mức cao hoặc tăng nhẹ. Khi chuyển sang thị trường thứ cấp, các căn hộ thuộc nhóm này vẫn có khả năng giữ giá tốt nhờ lợi thế vị trí và chất lượng sản phẩm.