Bất động sản hút vốn tín dụng, tiềm ẩn rủi ro

Dư nợ tín dụng bất động sản tăng, nợ xấu cũng tăng

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2020, ngành bất động sản có sự thanh lọc, với việc nâng cao năng lực và tăng khả năng thích nghi của các doanh nghiệp tham gia thị trường.

Số doanh nghiệp thành lập mới năm 2020 kinh doanh bất động sản là 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019; số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là 978 doanh nghiệp.

Cũng theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản trong năm 2020 vẫn có xu hướng tăng từ đầu năm đến cuối năm.

Cụ thể, 3 tháng đầu năm 2020, dư nợ tín dụng bất động sản là hơn 8.300 tỷ đồng. Đến hết tháng 6/2020, dư nợ tín dụng bất động sản tăng lên gần 8.500 tỷ đồng. Đến hết quý III/2020, dư nợ tín dụng bất động sản là gần 8.600 tỷ đồng và đến hết năm 2020, con số này tăng lên đến hơn 8.800 tỷ đồng.

Thị trường bất động vẫn dựa chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng

Theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trong cả năm 2020, nhưng có giai đoạn tốc độ tăng bị giảm, chủ yếu do dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp trong quý I/2020; từ quý II đến hết năm 2020, thị trường có sự cải thiện về giao dịch, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trở lại, ổn định hơn.

Những con số trên cho thấy thị trường bất động sản vẫn phát triển và không có sự dịch chuyển các dòng vốn đầu tư đột biến khác, vẫn dựa chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Hay nói cách khác, bất động sản vẫn hút vốn tín dụng.

Không những thế, ngoài việc rót vốn đều cho các doanh nghiệp bất động sản thì nhiều ngân hàng cũng liên tục giảm lãi suất và đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. So với thời điểm cuối năm 2019, lãi suất cho vay mua nhà cố định năm đầu tiên đã thấp hơn và có xu hướng giảm về vùng thấp nhất 10 năm trở lại đây.

Theo đó, tổng dư nợ toàn ngành bất động sản cũng tăng từ 8,2 triệu tỷ đồng của năm 2019 lên 8,8 triệu tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2020.

Song song cùng dư nợ tăng, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng. VnEconomy dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu bất động sản của cả nước tính đến tháng 12/2020 rơi vào mức 1,85%. Con số này tuy thấp hơn nhiều so với năm 2017 (2,48%), năm 2018 (1,95%) nhưng lại cao hơn so với tháng 12/2019 (1,58%).

Thực chất, tỷ lệ nợ xấu bất động sản đúng như con số trên thì không hề đáng lo nếu thị trường vẫn thu hút được nguồn vốn khủng rót vào như mọi năm.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nguồn vốn cho bất động sản đang dần bị thu hẹp, nợ xấu tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Bởi lẽ, về vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, việc hàng loạt quy định pháp lý mới được ban hành sẽ tạo ra độ trễ từ 3-6 tháng, dẫn tới quá trình chào bán trái phiếu dự kiến sẽ chậm hơn so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn ngày càng lớn đã gây áp lực trả nợ lên các doanh nghiệp.

Thống kê mới đây của Fiin Ratings cho thấy, hệ số chi trả lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA tăng lên tới 17,3 lần.

Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản. Và do đó, khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở.

Trong khi đó, thị trường bất động sản cả nước nhìn chung chưa có bong bóng, song nguồn cung mới thiếu hụt trầm trọng. Tổng hợp đến cuối năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch chỉ còn gần 9.000 căn. Chưa kể, thị trường bất động sản cũng chưa có dấu hiệu hồi phục bền vững.

Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng mặt bằng lãi suất chung rất thấp, trong khi ngân hàng đang dồi dào thanh khoản, cần tìm đầu ra cho đồng vốn.

"Nhiều ý kiến cho rằng lãi suất cho vay đang thấp nên nhiều người vay để đầu tư vào chứng khoán, bất động sản... Nhưng ngân hàng cho vay là phải đảm bảo nguyên tắc thu hồi được nợ gốc và tiền lãi", ông Hùng nói.

Cũng theo ông Hùng, cần đánh giá đúng tín dụng tăng trưởng vào phân khúc nào. Vì đầu tư, kinh doanh bất động sản khác với vay để mua nhà ở. Tín dụng cho vay đáp ứng nhu cầu thật để mua nhà ở, đất ở của người dân là quá tốt, nên khuyến khích. Bởi những lao động trẻ, công chức mới ra trường làm việc ở các thành phố có nhu cầu mua căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng.

"Doanh nghiệp vay kinh doanh nhà ở, chung cư hoặc đất nền để có những sản phẩm cho người dân mua thì nên được vay. Còn với những bất động sản thuộc các phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, các ngân hàng nên cân nhắc, xem xét", ông Hùng nói.

Mới đây, lãnh đạo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang xem xét lùi lộ trình với tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn.

Lý do được đưa ra là vì dịch bệnh COVID-19 gây ảnh hưởng tới hầu hết các ngành kinh tế, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Do đó, việc lùi lộ trình đối với tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn nhằm tạo điều kiện cho ngân hàng cho vay vốn phục hồi sản xuất, kinh doanh sau dịch.

Các nhu cầu thiết yếu, chính đáng của người dân trong cho vay tiêu dùng, kể cả tiêu dùng bất động sản… cũng sẽ được đáp ứng. Tuy nhiên, đối với các lĩnh vực kinh tế có nhiều rủi ro, trong năm 2021 Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng với bất động sản, nhất là cho vay kinh doanh, đầu tư các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng…