Thị trường bất động sản phân hóa mạnh: Chung cư vẫn thanh khoản tốt

Chung cư vẫn thanh khoản tốt

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang trải qua giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, nhiều phân khúc gặp khó khăn về thanh khoản, thì chung cư – đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – vẫn cho thấy sức hút và duy trì được giao dịch ổn định. Theo các chuyên gia, nhu cầu thực cùng với xu hướng dịch chuyển dân cư về đô thị lớn chính là động lực giữ thanh khoản của phân khúc này ở mức tốt.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, số lượng giao dịch thành công tại phân khúc căn hộ chung cư chiếm tới 65-70% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Tại Hà Nội, số lượng căn hộ bán được đạt hơn 8.500 căn, còn tại TP.HCM ghi nhận khoảng 9.200 căn. Con số này cao gấp nhiều lần so với đất nền, nhà liền thổ hay bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang chững lại.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – nhận định: “Sức cầu với nhà ở chung cư vẫn rất lớn do nhu cầu an cư tại đô thị không ngừng tăng. Khác với đất nền hay biệt thự vốn chủ yếu dành cho đầu tư, căn hộ lại đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, nên thanh khoản vẫn tốt ngay cả khi thị trường gặp khó khăn.”

Điểm đáng chú ý là dù giá chung cư liên tục lập mặt bằng mới, nhưng nhu cầu mua vẫn duy trì ổn định. Theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã tăng khoảng 12% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 55–65 triệu đồng/m² ở khu vực trung tâm và 40–50 triệu đồng/m² ở các quận ngoại thành. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung cấp dao động 55–70 triệu đồng/m², căn hộ cao cấp trên 100 triệu đồng/m², song tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 70–75%.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam – phân tích: “Người mua nhà chấp nhận mức giá cao hơn vì nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu thực tế chưa được đáp ứng. Dù giá tăng, người dân vẫn buộc phải tìm mua căn hộ để an cư thay vì chờ đợi, bởi lo ngại chi phí còn tăng thêm.”

Các chuyên gia dự báo phân khúc chung cư sẽ tiếp tục giữ vị thế “điểm sáng” trên thị trường bất động sản ít nhất trong 1–2 năm tới. Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam – cho rằng: “Thanh khoản của chung cư khó có sự suy giảm mạnh, bởi đây là nhu cầu thiết yếu. Tuy nhiên, thách thức lớn là giá bán đang tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người dân, nếu không có thêm nguồn cung mới hợp lý, khả năng tiếp cận nhà ở sẽ ngày càng khó.”

Đất nền và nghỉ dưỡng rủi ro?

Sau giai đoạn tăng nóng 2020–2022, phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang chững lại rõ rệt. Dù từng được coi là “gà đẻ trứng vàng” nhờ biên lợi nhuận cao, nhưng thực tế cho thấy đây lại là nhóm tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 6 tháng đầu năm 2025, số lượng giao dịch thành công ở phân khúc đất nền giảm tới 70% so với cùng kỳ 2022. Tại các “điểm nóng” như Bắc Giang, Thái Nguyên, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, nhiều lô đất từng được chào bán tăng gấp đôi chỉ sau vài tháng, nay hầu như không có người hỏi mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: “Đất nền luôn là kênh đầu cơ, phụ thuộc nhiều vào dòng tiền ngắn hạn. Khi thị trường siết tín dụng và lãi suất cao, nhà đầu tư nhỏ lẻ gần như rút lui, dẫn đến thanh khoản lao dốc. Không ít nhà đầu tư hiện đang mắc kẹt, buộc phải rao bán cắt lỗ nhưng vẫn khó tìm được người mua.”

Trong khi đó, phân khúc nghỉ dưỡng – từng bùng nổ ở các địa phương như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng – lại đang chịu áp lực lớn. Số lượng condotel, biệt thự biển bàn giao nhưng bỏ trống ngày càng nhiều. Lý do chính là khách du lịch quốc tế chưa phục hồi hoàn toàn, trong khi chi phí vận hành và bảo dưỡng cao khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà.

Báo cáo của Savills cho thấy, tỷ lệ lấp đầy condotel tại các thành phố du lịch lớn chỉ đạt 35–40%, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Bà Võ Thị Khánh Trang – Giám đốc nghiên cứu Savills TP.HCM – cho rằng: “Nhà đầu tư cá nhân đang thận trọng hơn với sản phẩm nghỉ dưỡng. Thực tế, mô hình cam kết lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước, nhiều dự án thậm chí chậm thanh toán hoặc vi phạm hợp đồng, khiến niềm tin suy giảm.”

Các chuyên gia cho rằng, đất nền và nghỉ dưỡng không hẳn mất đi cơ hội, nhưng cần thời gian để thị trường ổn định. Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam – chia sẻ: “Nhà đầu tư vẫn có thể quan tâm đến đất nền hoặc nghỉ dưỡng, nhưng phải chọn đúng vị trí, đúng dự án, có pháp lý đầy đủ và hạ tầng đồng bộ. Nếu không, rủi ro ‘chôn vốn’ là rất lớn.”

Có thể thấy, trong khi chung cư và nhà phố vẫn giữ được thanh khoản nhờ nhu cầu ở thực, thì đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng lại trở thành “điểm trũng” về giao dịch. Để hạn chế rủi ro, giới chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, dòng tiền khai thác ổn định, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.