Bộ TN&MT đề xuất xây dựng Bảng giá đất dựa trên 2 cơ sở căn bản

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) thông tin cho biết vào ngày 27/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.

Nghị định này bao gồm các nội dung quan trọng như phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh và sửa đổi Bảng giá đất, cũng như các điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Nó cũng quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với các trường hợp chuyển tiếp theo Điểm c, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Theo Bộ TN&MT, việc xây dựng, điều chỉnh và sửa đổi Bảng giá đất đến từng thửa đất dựa trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn là một trách nhiệm quan trọng.

Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có quy định cụ thể về việc này. Vì vậy, để phù hợp với Luật Đất đai năm 2024, các văn bản quy phạm pháp luật cũng như thực tiễn quản lý đất đai, việc ban hành Thông tư quy định chi tiết là cần thiết.

Bộ TN&MT đã đề xuất dự thảo Thông tư, trong đó quy định cụ thể về cách xây dựng, điều chỉnh và bổ sung bảng giá đất.

Dự thảo này bao gồm các quy định về việc đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn, thu thập thông tin về đặc tính thửa đất, xác định vùng giá trị, căn cứ để lựa chọn thửa đất chuẩn, lập bảng tỷ lệ so sánh, cũng như việc rà soát và hiệu chỉnh kết quả xác định giá đất cụ thể.

Xác định vùng giá trị

Dự thảo nêu rõ, việc xác định vùng giá trị dựa trên kết quả tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, kết hợp bổ sung lớp dữ liệu về giao thông vào bản đồ địa chính số.

Trên bản đồ, cần xác định các điểm như trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, y tế, thể thao, công viên và khu vui chơi giải trí.

Việc thiết lập vùng giá trị phải tuân thủ quy định tại Khoản 1, Điều 26 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

Vùng giá trị được biểu thị trên bản đồ địa chính số với ranh giới được vẽ bằng nét liền màu đỏ. Mỗi vùng giá trị sẽ được đánh số thứ tự và sử dụng mã ký hiệu các loại đất.

Màu sắc của vùng giá trị trên bản đồ cũng phải tương ứng với khoảng giá đất: Vùng có khoảng giá cao sẽ có màu đậm hơn vùng có khoảng giá thấp.

Căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn

Theo dự thảo, việc lựa chọn thửa đất chuẩn dựa trên tần suất xuất hiện của các đặc tính như diện tích, hình thể, kích thước trong từng vùng giá trị. Cụ thể:

Thửa đất được chọn là thửa có tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước trong vùng giá trị nhiều nhất.

Nếu có nhiều thửa đất trong vùng giá trị có diện tích với tần suất như nhau, sẽ chọn thửa đất gần với diện tích bình quân của các thửa đất trong vùng.

Trường hợp các thửa đất có hình dạng phức tạp và xuất hiện với tần suất như nhau, ưu tiên chọn thửa đất có hình dạng gần giống hình chữ nhật hoặc hình vuông.

Thửa đất ít biến động về vị trí, mục đích sử dụng, hình dáng và quy hoạch.

Thửa đất có ranh giới rõ ràng, đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, không tranh chấp về quyền sử dụng và sở hữu.

Lập bảng tỷ lệ so sánh

Dự thảo quy định rằng, việc định giá đất phải dựa trên dữ liệu tổng hợp về đặc tính của các thửa đất, cùng với thông tin giá đất đầu vào theo quy định. Sử dụng phân tích thống kê để xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Tổ chức thực hiện định giá đất cần căn cứ vào tình hình cụ thể của địa phương để xác định và lập bảng tỷ lệ so sánh.

Sau đó, lấy ý kiến chuyên gia thông qua phỏng vấn trực tiếp hoặc hội thảo, tổng hợp ý kiến và đề xuất bảng tỷ lệ so sánh trong báo cáo xây dựng Bảng giá đất.

Rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá đất cụ thể

Dự thảo cũng nêu rõ, trên cơ sở kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, tổ chức định giá đất phải xác định mức chênh lệch giá của các thửa đất liền kề cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị, cũng như giữa các vùng giá trị khác nhau.

Tiếp theo, tổ chức định giá đất sẽ khảo sát và lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về mức độ phù hợp của giá các thửa đất so với những thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá trong vòng 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước.

Cuối cùng, tổ chức này sẽ tổng hợp ý kiến, rà soát và hiệu chỉnh giá đất cụ thể để đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thị trường.