Định giá đất: Áp theo thị trường hay để nhà nước quyết định?

Cách tiếp cận mới về lý thuyết kinh tế

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) lấy ý kiến, một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt là bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo cơ chế thị trường, thay vào đó là cơ chế do Nhà nước định đoạt giá đất sơ cấp.

Việc sửa đổi luật này chỉ sau 1 năm thực thi đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Nhiều người ủng hộ đề xuất này và cho rằng Nhà nước phải thực hiện quyền kiểm soát về giá đất, quyết định giá đất nhằm bảo đảm ổn định thị trường.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - nhìn nhận trong dự thảo Luật Đất đai đã có bước điều chỉnh tư duy tiếp cận trong xác định giá đất bằng cách phân biệt giữa hai loại giá.

Theo đó, giá đất tại thị trường sơ cấp là mức giá khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Loại giá này do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu thị trường. Vai trò chính của nó là công cụ điều tiết vĩ mô, định hướng, ổn định và kiểm soát thị trường đất đai.

Còn giá đất tại thị trường thứ cấp là giá do các bên (cá nhân, tổ chức) thỏa thuận với nhau trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá này vận hành theo cơ chế thị trường và chịu điều tiết gián tiếp thông qua các công cụ tài khóa như thuế, phí,...

Luật sư Tuấn cho rằng, đây là cách tiếp cận mới về lý thuyết kinh tế, tạo dư địa để Nhà nước xác định giá đất sơ cấp ở mức hợp lý hơn, qua đó giảm chi phí đầu vào cho nhà đầu tư, góp phần ổn định và hạ giá bất động sản ở khâu phát triển ban đầu. Còn giá đất tại thị trường thứ cấp có giảm hay không vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như lãi suất, nguồn cung, tâm lý thị trường và tình hình kinh tế vĩ mô.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đánh giá đề xuất này là phù hợp. Khi xây dựng bảng giá đất được xác định giá sơ cấp, tiếp đó là hệ số K để có giá thứ cấp. Bản chất áp dụng hệ số K là công cụ quản lý nhà nước rất hữu hiệu nhằm đảm bảo nguyên tắc thị trường giá luôn ổn định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu quan điểm Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là đúng. Còn thị trường sơ cấp hãy để vận hành theo cơ chế thị trường, Nhà nước điều tiết bằng thuế.

Cần có cơ chế giám sát, phản biện độc lập

Tuy nhiên, việc chuyển hoàn toàn quyền định giá về Nhà nước, thay vì vận hành theo tín hiệu thị trường, đang vấp phải lo ngại từ giới chuyên gia.

Nhiều người e ngại sự tùy tiện trong quyền lực hành chính về giá đất. Khi cơ sở xác định giá không còn gắn chặt với thị trường, giá đất có thể bị lợi dụng để phục vụ nhóm lợi ích hoặc tạo ra sự bất công giữa các nhà đầu tư.

Theo TS. Phạm Viết Thuận, Luật Đất đai hiện hành có nguyên tắc giá đất theo thị trường, nhưng không có nghĩa bảng giá đất phải chạy theo giá thị trường vốn luôn biến động từng giờ. Việc xác định giá trị thị trường đòi hỏi một hệ thống thông tin minh bạch và cập nhật liên tục, điều mà Việt Nam hiện chưa làm được.

Ông Thuận lo ngại, nếu bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường, để Nhà nước tự xác định giá đất sơ cấp mà không dựa trên cung - cầu, sẽ dẫn đến nguy cơ “cứng hóa”, triệt tiêu động lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng đất.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng đây là một đề xuất chưa hợp lý vì khi Nhà nước vừa giao đất - định giá - thu tiền mà không có sự phản biện độc lập thì sẽ dễ rơi vào cơ chế "vừa đá bóng, vừa thổi còi".

Ông Tú dẫn chứng hàng loạt vụ án kinh tế lớn, nhiều khiếu kiện đất đai kéo dài trong suốt hơn một thập niên qua có điểm chung là tồn tại hai mức giá đất - một trong hồ sơ nhà nước, một trên thị trường thực tế.

Theo ông Tú, Luật Đất đai 2024 đã chủ trương bỏ khung giá đất, tiến tới xác lập bảng giá tiệm cận giá thị trường. Nếu giờ lại đề xuất cơ chế giá đất do Nhà nước toàn quyền quyết định thì chẳng khác nào bình mới rượu cũ.

Ông Tú cho rằng nếu không có cơ chế phản biện, kiểm tra chéo và minh bạch hóa dữ liệu định giá sẽ dễ hình thành một nền hành chính giá đất, nơi Nhà nước vừa xác lập, vừa quản lý, vừa định đoạt giá trị tài sản công. Điều đó đi ngược với mô hình quản trị hiện đại, tạo ra rào cản cho đầu tư, nguồn cơn của khiếu kiện và quan trọng nhất là làm suy giảm niềm tin vào pháp luật đất đai, vốn đã rất nhạy cảm và nhiều tranh cãi.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, cho hay đề xuất này có điểm chưa hợp lý, cần phải cân nhắc, đó là gây ra tình trạng thiếu cơ chế phản biện và cập nhật sát thực tế. Việc giá đất không phụ thuộc kết quả tư vấn giá dễ dẫn đến tình trạng áp đặt giá một chiều, có thể chậm cập nhật so với giá thị trường thực tế, gây thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp hoặc tạo cơ hội cho cơ quan định giá trục lợi. Khi giá đất do cơ quan nhà nước tự quyết định hoàn toàn, nguy cơ lạm quyền, nhũng nhiễu hoặc thiếu minh bạch trong quy trình ra quyết định sẽ gia tăng nếu không có cơ chế giám sát và phản biện độc lập.

Theo ông Cường, Nhà nước vẫn nắm quyền quyết định cuối cùng về giá đất sơ cấp, nhưng cần bắt buộc tham khảo ý kiến của tổ chức tư vấn giá đất độc lập, minh bạch hóa quy trình định giá, công khai dữ liệu định giá và lý do ra quyết định. Có cơ chế giám sát, phản biện độc lập để đảm bảo tính công khai, khách quan.

Một số chuyên gia đề xuất kết hợp cả hai yếu tố: thị trường và quản lý nhà nước. Thay vì triệt tiêu hoàn toàn yếu tố thị trường, cần thiết kế một mô hình kết hợp chặt chẽ giữa quản lý Nhà nước và cơ chế thị trường minh bạch, hiện đại.

Cụ thể, Nhà nước ban hành khung giá, hệ số điều chỉnh, nhưng vẫn phải dựa trên cơ sở dữ liệu lớn (big data) về giao dịch thực tế; xây dựng hệ thống thông tin giá đất công khai, minh bạch, cập nhật theo thời gian thực. Đồng thời, tăng vai trò của cơ quan kiểm toán độc lập, giám sát việc xác định giá và sử dụng đất công.