Bức tranh thị trường BĐS KCN: Góc nhìn thực tiễn từ kết quả kinh doanh của các “ông lớn” trong ngành

Bức tranh trái chiều

Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, trong quý I/2023, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận sự sôi động.

Cụ thể, đối với nguồn cung, trong quý đầu năm miền Bắc chào đón nguồn cung mới khoảng 116 ha từ khu công nghiệp Tam Dương I – phân khu 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc. Trong khi đó, không có nguồn cung kho xưởng mới nào ghi nhận trong quý này.​

Cushman & Wakefield cho biết, hiện nay, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể bàn giao đất cho khách hàng. Từ nay đến hết năm 2023 dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung 670 ha đất khu công nghiệp.​

Và trong giai đoạn 2023 – 2025 nguồn cung của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục dồi dào với 1,2 triệu m2 nhà xưởng và 700.000 m2 nhà kho.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ 1% theo quý do nhu cầu từ các doanh nghiệp phụ trợ trong ngành điện tử và các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ khác vẫn được duy trì. Thị trường nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ 1% theo quý vì lý do mùa vụ và một phần do triển vọng kinh tế toàn cầu tiêu cực.​

Với nhu cầu thuê sơ cấp của khu công nghiệp tăng cao thì giá của loại hình này ghi nhận ở mức 115 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,9% theo quý và 5,5% theo năm. Còn giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ 1,9% theo quý do một số dự án điều chỉnh giá thuê, ghi nhận ở mức 4,7 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho xây sẵn vẫn giữ ổn định trong quý, ở mức 4,5 USD/m2/tháng.​

Cushman & Wakefield dự báo, tại thị trường miền Bắc, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn sẽ được duy trì nhờ chiến lược Trung Quốc + 1 của các công ty sản xuất, nhưng ​​có khả năng chậm lại. Bên cạnh đó, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Giá thuê bất động sản xây sẵn có thể tiếp tục tăng nhưng với tốc độ vừa phải tuỳ theo những diễn biến trên thị trường.

Trái ngược với diến biến sôi động tại thị trường phía Bắc thì thị trường bất động sản KCN khu vực miền Nam lại trầm lắng hơn.

Cụ thể, báo cáo từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý đầu năm 2023, khu vực này không ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp mới do tình hình thủ tục và pháp lý kéo dài. Thị trường chỉ ghi nhận nguồn cung 82.000 m2 nhà xưởng và 51.500 m2 nhà kho xây sẵn trong quý.

Theo dự báo, từ nay đến cuối năm 2023, thị trường miền Nam không có nguồn cung đất khu công nghiệp mới được ghi nhận. Nguồn cung mới có thể bị chậm lại vào năm 2023, ở mức gần 1.1 triệu m2 cho cả nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn.

Đáng chú ý, nếu như tại miền Bắc tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ thì tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp chững lại rõ rệt. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của các khu vực miền Nam đạt 81%, tăng nhẹ theo quý nhưng chỉ tương đương với lượng hấp thụ ròng 48,3ha. Hơn nữa, loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm, với nhà xưởng đạt 78% (giảm 2% theo quý) và nhà kho đạt 73% (giảm 3% theo quý).

Về giá thuê, do nguồn cung hạn chế, giá thuê sơ cấp trung bình khu công nghiệp đạt 163 USD/m2/kỳ hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và 13% theo năm do sự khan hiếm nguồn cung đất công nghiệp ở những khu vực trung tâm công nghiệp hiện hữu.

Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ổn định theo quý trong lúc các hoạt động công nghiệp chậm lại, ở mức 4,6 USD/m2/tháng với nhà xưởng và 4,4 USD/m2/tháng với nhà kho.

Tình hình kinh doanh cũng trái ngược của nhiều “ông lớn” bất động sản KCN

Tổng CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã CK: KBC) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2023 với doanh thu thuần đạt hơn 2.223 tỷ đồng, gấp 3,2 lần cùng kỳ, đây là mức doanh thu quý cao nhất kể từ khi hoạt động. Lợi nhuận gộp tăng 456% đạt 1.551 tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tăng thêm 1.700 tỷ đồng lên 2.078 tỷ đồng, chiếm hơn 93% tổng doanh thu. Mảng cung cấp nước sạch, điện, phí dịch vụ, xử lý nước thải cũng mang lại gần 97 tỷ đồng, tăng hơn 20 tỷ so với cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh từ 267 tỷ đồng còn vỏn vẹn 21 tỷ đồng.

Trong kỳ, doanh thu tài chính của KBC gấp đôi đạt mức 155 tỷ đồng nhờ khoản lãi chuyển nhượng công ty con phát sinh mới 109 tỷ đồng. Kết quả, KBC báo lãi sau thuế đạt hơn 1.056 tỷ, gấp đôi so với cùng kỳ.

Năm 2023, Kinh Bắc đặt mục tiêu doanh thu cao kỷ lục 9.000 tỷ đồng, gấp 9 lần cùng kỳ; lợi nhuận tăng đột biến lên 4.000 tỷ đồng. Với kết quả trên, KBC đã hoàn thành hơn 25% kế hoạch khủng của năm.

Trái ngược với Kinh Bắc, thì trong quý I/2023, CTCP Sonadezi Châu Đức (mã CK: SZC) lại ghi nhận doanh thu giảm 77,2%, về 63,16 tỷ đồng và lợi nhuận giảm 84,4%, về 11,75 tỷ đồng. Cụ thể, Báo cáo tài chính quý đầu năm 2023 của SZC cho thấy, trong quý đầu năm nay, SZC ghi nhận doanh thu đạt 63,16 tỷ đồng, giảm 77,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 11,75 tỷ đồng, giảm 84,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 36,9% lên 54,3%.

Xét về cơ cấu doanh thu, doanh thu sụt giảm mạnh chủ yếu do doanh thu cho thuê đất và chi phí quản lý giảm 90,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 246,39 tỷ đồng, về 26,35 tỷ đồng (cùng kỳ 272,74 tỷ đồng).

Trong năm 2023, Sonadezi Châu Đức đặt kế hoạch doanh thu 914,51 tỷ đồng, tăng 4,4% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế 210,26 tỷ đồng, tăng 6,5% so với thực hiện trong năm 2022. Như vậy, kết thúc quý đầu năm 2023, Sonadezi Châu Đức chỉ hoàn thành 5,6% kế hoạch lợi nhuận năm.

Cũng giống như SZC, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – Mã: BCM) cũng đã công bố báo cáo tài chính quý I/2023 với doanh thu thuần giảm 45% so với cùng kỳ về 791 tỷ đồng do doanh thu bất động sản đã giảm 58% xuống 446 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt 51%, giảm 6 điểm %.

Kết thúc quý đầu năm 2023, BCM báo lãi sau thuế 74 tỷ đồng và lãi ròng 92 tỷ đồng, lần lượt giảm 81% và 78% so với cùng kỳ.

Hay như Tổng Công ty Viglacera (mã CK: VGC) cũng vừa công bố Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2023 với doanh thu thuần suy giảm 27% về còn 2.775 tỷ đồng. Mặc dù cắt giảm nhiều chi phí song VGC cũng chỉ lãi ròng gần 193 tỷ đồng trong quý I/2023, giảm mạnh 72% so cùng kỳ 2022.

VGC cho biết, sở dĩ lợi nhuận kỳ này giảm mạnh do doanh thu mảng kinh doanh nhà ở thương mại sụt giảm mạnh so cùng kỳ. Bên cạnh đó, với mảng vật liệu xây dựng công ty cũng gặp khó khăn trong công tác tiêu thụ, giá bán giảm, sản lượng tiêu thụ cũng giảm.

Năm 2023, VGC lên kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất 15.750 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 1.210 tỷ đồng (giảm mạnh 48%% so năm 2022). Như vậy, riêng trong quý I, VGC cùng thực hiện được gần 18% kế hoạch về doanh thu và lợi nhuận.