Giá chung cư Hà Nội khi nào có thể đảo chiều hạ nhiệt?

Giá khó giữ vững khi nguồn cung bùng nổ

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, quý vừa qua thị trường đã bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi về nguồn cung. Cụ thể, có 87 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán hàng, với quy mô lên tới 20.893 căn – tăng 19,2% so với quý trước và 45,7% so với cùng kỳ năm 2024.

Tuy vậy, mức giá vẫn tiếp tục leo thang. Tại Hà Nội, giá bán chung cư trung bình hiện đạt khoảng 75–80 triệu đồng/m², tăng 5,6–7,7% chỉ trong một quý, theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Mức tăng này chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mặt bằng giá được điều chỉnh theo xu hướng thị trường.

Dù thanh khoản chưa có sự cải thiện rõ rệt, giá căn hộ thứ cấp tại nhiều khu vực vẫn âm thầm tăng trở lại, phản ánh áp lực chi phí phát triển dự án và kỳ vọng giữ giá từ phía người bán.

Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, mặt bằng giá chung cư hiện đã tiệm cận ngưỡng "gây sức ép" lên nhu cầu ở thực. Đặc biệt, các dự án mới ra hàng thường nằm ở vị trí xa trung tâm, trong khi mức giá vẫn cao, khiến người mua buộc phải đặt cược vào kỳ vọng tăng giá tương lai.

Tuy nhiên, bà Hằng cảnh báo rằng kỳ vọng này có thể không dễ đạt được trong ngắn hạn. Với những dự án đã có giá cao và nguồn cung tương lai lớn, lợi nhuận kỳ vọng sẽ bị co hẹp – nhất là nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc thị trường có thêm cú sốc chính sách.

Đáng chú ý, bà Hằng dự báo giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận tới 46.600 căn hộ mới. Riêng từ nay đến cuối năm 2025, thị trường đã chuẩn bị có thêm khoảng 11.500 căn chào bán. Đây là lượng cung được dự báo sẽ gây áp lực lên mặt bằng giá, buộc thị trường phải điều chỉnh nếu muốn duy trì thanh khoản.

"Giá nhà chỉ có thể giảm khi nguồn cung dồi dào"

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản – chuyên gia bất động sản – nhận định, mức tăng giá mạnh thời gian qua chủ yếu do nguồn cung hạn chế, đặc biệt là thiếu sản phẩm ở phân khúc tầm trung và bình dân.

"Một nguyên tắc cơ bản là chỉ khi nguồn cung tăng, giá nhà mới có thể điều chỉnh. Trong thời gian qua, giá nhà leo thang vì cung mới quá ít, lại tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp", ông Toản nói.

Theo ông, thời gian tới, Hà Nội đã tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho 298 dự án nhà ở thương mại, đồng thời đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Khi các dự án này được khởi công và hoàn thiện, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung – đặc biệt từ năm 2026 trở đi.

"Chi phí phát triển có thể tăng, nhưng nếu nguồn cung đủ lớn, thị trường sẽ phải tự điều chỉnh. Khi đó, giá nhà không thể tiếp tục tăng mãi mà buộc phải giảm hoặc chững lại để phù hợp với sức mua", ông nhấn mạnh.

Trước những dự báo về đợt điều chỉnh giá trong vài năm tới, nhiều người mua đang băn khoăn liệu có nên xuống tiền lúc này. Theo ông Toản, những người thực sự cần nhà ở ngay nên tranh thủ chọn mua sản phẩm phù hợp trong giai đoạn hiện tại, nhất là tại các khu vực đã hình thành hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Ngược lại, với những người không quá vội hoặc mua để đầu tư, việc chờ đợi đến giai đoạn 2026–2027 có thể giúp họ tiếp cận được mức giá hợp lý hơn và nhiều lựa chọn đa dạng hơn.
Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn có xu hướng giữ vững hoặc tiếp tục tăng nhẹ do quán tính thị trường và chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, khi làn sóng nguồn cung lớn ập đến từ năm 2026, áp lực điều chỉnh giá sẽ là xu thế khó tránh khỏi. Người mua cần cân nhắc kỹ thời điểm và mục đích đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp nhất.