Cải tạo chung cư cũ: 'Mãi luẩn quẩn trong tam giác chủ đầu tư - cư dân - nhà nước'

Vướng mắc chính sách

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ, được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu mét vuông sàn), với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. 

Theo đánh giá của các chuyên gia, một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn chính khiến việc cải tạo chung cư cũ còn chậm là do chi phí đầu tư lớn nhưng lợi ích mang lại không cao nên không thu hút nhà đầu tư; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình; trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định đặc thù; chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.

Hiện, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung liên quan đến việc xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, đến nay Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội cho rằng hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ trong cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng với đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư.

Hài hoà lợi ích các bên

Nêu giải pháp cải tạo chung cũ, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nếu để vài chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được, bởi quy định không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100%.

“Chúng tôi có đội ngũ dân vận rất tốt nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành với 100% đồng thuận mới được phá dỡ thì chúng tôi rất khó triển khai”, ông Quê nói.

Ông Quê cũng cho rằng “chúng ta cứ nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù rất khó khăn nên gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận”.

Ông Quê kiến nghị, đối với nhóm B, C nên giảm mức độ dưới 100% còn nếu không cũng chỉ “đánh trống bỏ dùi” bởi doanh nghiệp thực sự rất khó làm. Đồng thời, việc kiểm định cần nhanh chóng hơn, chỉ tiêu chi tiết, nếu không sẽ không biết nhóm gì để có chế tài.

Về chính sách cho chủ đầu tư, theo ông Quê, những tòa nhà vẫn còn lợi nhuận để làm nhưng có những tòa nhà không còn đủ lợi nhuận để làm vì ở trong ngõ, quy hoạch chỉ thấp tầng thì chỉ đủ tiền đền bù và chủ đầu tư chỉ lấy 10% lợi nhuận như nhà ở xã hội nhưng người dân vẫn không đồng ý thì không thể triển khai.

Trước đó, tại hội thảo về cải tạo chung cư cũ vừa diễn ra, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chia sẻ: “Chúng ta đang bị sa đà quá vào việc phải làm thế nào để hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi cư dân trong suốt nhiều năm nay. Tam giác cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước đã làm chúng ta loay hoay không tìm được lối ra, trong khi các vụ tranh chấp, kiện tụng vẫn tiếp tục xảy ra”.

“Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân ở đây? Tôi nghĩ nếu những chung cư của chúng ta một lúc nào đó bị đổ sập giống như đâu đó trên thế giới thì sẽ rất kinh khủng. Mọi chung cư chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, cũng bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ”, ông Cường nêu.

Theo ông Cường, “nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết. Nếu ưu tiên đảm bảo hài hòa lợi ích trong khi không có thang đo thì bao giờ mới có hài hòa, Sẽ vẫn mãi luẩn quẩn trong tam giác chủ đầu tư - cư dân - nhà nước".

Nêu ví dụ ở Nhật hay Singapore, ông Cường cho biết trước khi họ phá hỏng tòa nhà thì họ xã hội hóa, rồi sau đó tổ chức đấu thầu, đầu tư, xây dựng, đến lúc đưa vào khai thác sử dụng, tất cả đều xã hội hóa và Nhà nước chỉ đưa ra cơ chế.

“Nhìn lại những khu nhà tái định cư bị bỏ hoang, có đau buồn không khi tiền của Nhà nước nhưng nạn nhân là người dân?”, ông Cường chia sẻ và cho rằng phải có chiến lược đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành. Ở một số nước, các giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng... thì người dân đều được đưa ra lựa chọn bằng hình thức bỏ phiếu. Tòa nhà quá hạn sử dụng là không thể được sử dụng nữa, chứ đừng nói đến chuyện vẫn đem ra mua bán.

Ở Việt Nam bây giờ giá những căn chung cư cũ có khi còn giá cao hơn cả căn mới, nhiều người nghĩ rằng đợi đến khi được xây dựng lại sẽ có giá cao hơn. Do đó, phải xem xét gốc rễ vấn đề. Những tòa nhà cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người thì không đưa vào sử dụng nữa.

“Người chịu trách nhiệm cho công trình phải là chủ đầu tư, đến giây phút cuối cùng. Không thể gạt chủ đầu tư đi, vì chỉ họ mới biết những nguy hiểm trong kết cấu hạ tầng nằm ở đâu. Cơ quan nhà nước không đủ sức phát hiện ra từng lỗ hổng. Nhiều nơi họ muốn gạt chủ đầu tư càng nhanh càng tốt, nhưng nếu tai nạn xảy ra thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Hãy làm trước những điều Nhà nước chưa làm được nhưng có thể xã hội hóa. Trong đó, người dân sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất”, ông Cường nêu.