Cấm dùng chung cư cho thuê ngắn ngày: Sẽ có làn sóng rút lui của nhà đầu tư?

UBND TP.HCM mới đây đã ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, việc khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện: phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi là căn hộ du lịch); tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; căn hộ du lịch phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về du lịch; phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Với căn hộ chung cư để ở, quy định nêu rõ chỉ được sử dụng vào mục đích cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ vào mục đích khác (lưu trú du lịch ngắn ngày, airbnb...). Việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê căn hộ (hợp đồng thuê căn hộ không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực).

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, quy định này tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt đối với người thuê, nhà đầu tư, chủ đầu tư, và thị trường chung cư nói chung.

Cụ thể, đối với khách thuê ngắn ngày, lệnh cấm của TP. HCM khiến họ phải chuyển sang các hình thức lưu trú khác như khách sạn tầm trung hoặc căn hộ dịch vụ. Điều này có thể làm tăng nhu cầu tại 2 phân khúc này. Ngược lại, người thuê dài hạn sẽ hưởng lợi, bởi nguồn cung cho thuê dài hạn sẽ gia tăng từ việc nhà đầu tư không thể cho thuê ngắn hạn, giá thuê chung cư có thể giảm nhẹ hoặc ổn định hơn. Điều này giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với mức giá hợp lý hơn.

Đối với giới đầu tư, ông Kiên cho hay trước đây, mô hình cho thuê ngắn ngày mang lại lợi nhuận hấp dẫn, thu hút lượng lớn khách du lịch, chuyên gia công tác ngắn hạn và những người có nhu cầu lưu trú tạm thời. Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng các nền tảng như Airbnb để khai thác nguồn thu ổn định từ hình thức này.

Tuy nhiên, với quy định mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn. Điều này khiến lợi nhuận giảm sút đáng kể.

“Những khu vực trước đây là ‘điểm nóng’ của loại hình cho thuê ngắn ngày như trung tâm TP. HCM, khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch nay sẽ chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui. Nhiều nhà đầu tư có thể chấp nhận bán cắt lỗ để thoát khỏi áp lực tài chính, đặc biệt là những người đã mua nhà bằng vốn vay ngân hàng”, ông Kiên dự báo.

Với các chủ đầu tư, ông Kiên cho rằng phân khúc chung cư cao cấp sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi quy định này. Nguyên nhân là khách hàng mua căn hộ cao cấp thường đã có nhà nơi khác, việc sở hữu căn nhà thứ hai chủ yếu để đầu tư và khai thác cho thuê. Lệnh cấm của TP. HCM khiến việc cho thuê mất đi một phân khúc ngắn ngày, nhu cầu mua đầu tư giảm mạnh, dẫn đến thanh khoản chung cư suy giảm.

“Việc bán căn hộ trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là với những dự án gần khu vực trung tâm, sân bay hoặc các điểm thu hút du lịch”, ông Kiên nhận định.

Tuy nhiên, ở mặt còn lại của vấn đề, ông Lê Quốc Kiên đánh giá quy định mới của TP. HCM mang lại tích cực bền vững lâu dài cho cư dân tại các dự án chung cư. Theo đó, an ninh chung cư sẽ được cải thiện đáng kể nhờ sự hạn chế khách ra vào thường xuyên, tránh tình trạng tội phạm lợi dụng việc thuê ngắn ngày để hoạt động phi pháp.

Tiện ích nội khu của chung cư cũng được bảo vệ tốt hơn, nhất là các chung cư cao cấp vốn có nhiều tiện ích riêng như hồ bơi, phòng gym, khu BBQ... Việc có quá nhiều khách thuê ngắn ngày dễ khiến các tiện ích này quá tải, làm giảm thời gian sử dụng của cư dân.

Bên cạnh đó, lệnh cấm cũng hạn chế tình trạng "khách sạn trá hình". Hiện nay, một số chung cư đã bị biến thành khách sạn trá hình khi nhiều căn hộ được mua hoặc thuê lại để khai thác cho thuê ngắn ngày. Việc siết chặt quy định giúp chung cư trở về đúng mục đích là nơi ở của cư dân.

Ngoài ra, đây cũng là một chính sách góp phần duy trì giá trị bất động sản. “Những chung cư có quá nhiều căn hộ cho thuê ngắn ngày thường bị mất giá do không duy trì được môi trường sống tốt như ban đầu. Việc cấm cho thuê ngắn ngày giúp nâng cao giá trị lâu dài của chung cư”, ông Kiên nhìn nhận.

Cũng theo ông Lê Quốc Kiên, lệnh cấm của TP. HCM không phải là quy định mới mà chỉ là thực thi chặt chẽ hơn. Trên thực tế, Luật Nhà ở đã quy định chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú như khách sạn. Tuy nhiên, trong những năm qua, do việc quản lý chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở để khai thác mô hình cho thuê ngắn hạn mà không bị xử lý.

“Việc siết chặt quản lý lần này là bước đi nhằm đưa chung cư trở về đúng chức năng ban đầu của nó. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai đối với các nhà đầu tư”, ông nhấn mạnh.