Cần định giá đất công khai minh bạch

Tại Diễn đàn Kinh tế năm 2022, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nêu những bất cập cần hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, đặc biệt là vấn đề khung giá đất. Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Theo ông Võ, những năm qua các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Ông Võ cho biết, tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”. Luật Đất đai 2013 vẫn tiếp tục đề cập nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” nhưng bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua, các “bi kịch” về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.

Bên cạnh giá đất, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nêu một số bất cập liên quan đến vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản. Ông Võ cho rằng, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao.

Thực trạng trên, theo ông Võ, sẽ dẫn đến 4 hệ luỵ chính gồm: Giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.

Từ 4 hệ luỵ này ông nhấn mạnh, việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi. Ông Võ cho rằng, tại Nghị quyết 18 của Trung ương mới đây, chủ trương của Đảng, Nhà nước đã bỏ khung giá đất, chỉ để bảng giá đất để địa phương xác định giá đất theo thị trường.

"Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất" - GS Võ cho rằng - "Chỉ cần tính giá đất bằng 70-80% giá các giao dịch mua bán là phù hợp".

Theo ông Võ, không có một mức giá thị trường đúng, đủ cho mọi khu đất, mảnh đất. Việc xác định giá đất theo thị trường không hơn kém 20% so với giá tối đa giao dịch trên thị trường đã là thành công, việc chấp thuận để giá đất đền bù, giá đất trong chuyển nhượng theo giá thị trường có hai mục đích nhằm giảm thiệt hại do chênh lệch địa tô, khiến Nhà nước thất thoát tài sản khi thu hồi. Tuy nhiên, Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cuộc chơi là đền bù giá đất của người dân cao hơn.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đai, mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Cùng nêu quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhìn nhận còn nhiều nhận thức khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn về định giá đất. Nếu định giá đất đai công khai, minh bạch thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước với người có đất bị thu hồi và doanh nghiệp.

Nhìn rộng ra, ông Hà nói, định giá đất là vấn đề của kinh tế tài chính đất đai. Quan điểm sửa Luật Đất đai lần này là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, nhằm giải quyết được vấn đề đầu cơ thổi giá, hay trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng.

Ông cũng nhìn nhận, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, thông tin về dữ liệu đất đai là cần kịp để đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch và công khai.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã nêu 3 vấn đề lớn về tài chính đất đai. Theo ông, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, có 3 vấn đề về tài chính đất đai liên quan cần quan tâm.

Thứ nhất là chênh lệch địa tô. Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động lực, nguồn lực để phát triển. Ví dụ, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này.

Vấn đề thứ hai là giá đất. Hiện, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng. Bộ trưởng cho rằng, sắp tới chúng ta phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp, chính xác, nhất quán.

Vấn đề thứ ba, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng phải xác định giá đất trước thời điểm xác định giao đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất. Đồng thời, giao đất theo đấu giá sẽ phù hợp xây dựng các công trình đô thị hoặc nhà ở; còn với đất sản xuất, nếu để giá thấp thì sẽ dễ cạnh tranh với các nước khác trong khu vực. Ngoài ra, việc miễn thuế cho các loại đất sản xuất như đất khu kinh tế, đất vùng đặc biệt khó khăn phải được đưa vào luật thay vì chỉ là Nghị định như hiện tại.