CEO NewstarGroup: ‘2023 sẽ khó có sốt đất, nhà đầu tư nên ưu tiên BĐS ở ngay’

Là một trong những đơn vị phân phối hàng đầu tại Hà Nội, NewstarGroup gần đây đã chuyển mình để trở thành chủ đầu tư/nhà phát triển của một loạt dự án bất động sản. Đáng kể, trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng, NewstarGroup vẫn đẩy mạnh các hoạt động kinh doanh. VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Thu Huyền – CEO của đơn vị này về các vấn đề của thị trường bất động sản năm 2023:

- Thị trường bất động sản năm 2022 không thuận lợi, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Tình hình này đã kéo dài sang đầu năm 2023. Tuy nhiên, nhìn dài hơn, bà đánh giá như thế nào về triển vọng của thị trường năm nay?

Bà Nguyễn Thị Thu Huyền: Năm 2022 là một năm rất khó khăn với thị trường bất động sản, song thực tế thị trường cũng mới bắt đầu trở xấu từ quý III/2022, chứ trước đó tương đối thuận lợi. Vì vậy, 2022 vẫn là một năm khá thành công của NewstarGroup, ở cả hai lĩnh vực là phân phối, tư vấn, tổng đại lý và sản xuất với vai trò nhà phát triển dự án.

Tất nhiên, những khó khăn của thị trường bất động sản đã tác động tới hoạt động kinh doanh của chúng tôi vào giai đoạn cuối năm 2022 và kéo dài sang đầu năm 2023. Đây cũng là thực trạng chung của đa số doanh nghiệp bất động sản. Mặc dù vậy, tôi cho rằng từ quý III/2023 trở đi, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực.

Chúng ta có thể thấy ngay trong quý I/2023, những tín hiệu tốt cho thị trường đã xuất hiện. Cụ thể, các cấp chính quyền đã có những động thái gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, các dự án bất động sản, cả về pháp lý lẫn nguồn vốn, có thể kể đến là hội nghị tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, hội nghị trực tuyến toàn quốc của Chính phủ, các cuộc họp của UBND TP. HCM, động thái sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp… Bên cạnh đó, room tín dụng đã dễ thở hơn, lãi suất đã bắt đầu hạ nhiệt, điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân tiếp cận vốn ngân hàng.

Cơ hội đầu tư bất động sản đang xuất hiện ở nhiều nơi. Tôi cho rằng bất cứ tỉnh, thành nào cũng có cơ hội, bởi mãi lực đang trở lại. Song để có lợi suất cao, nhà đầu tư có thể cân nhắc tới những thị trường mới, còn nhiều tiềm năng, thay vì đổ dồn vào những địa bàn truyền thống, vốn đã và đang hướng tới trạng thái bão hòa cả về cung và giá.

Xét theo phân khúc, bất động sản nhà ở vẫn là “vua”, bởi cầu ở thực chưa khi nào giảm sút, kể cả trong lúc thị trường khó khăn nhất. Song, ở giai đoạn này, sản phẩm phải sử dụng được ngay thì mới hấp dẫn người mua.

Đối với đất nền, phân khúc này không phải đã mất sức hấp dẫn. Đây vẫn là phân khúc được ưa chuộng, song năm nay sẽ rất khó có sốt đất như giai đoạn 2020 – 2021. Nguyên nhân là mãi lực chưa đủ tốt để tạo thành sốt. Có lẽ, nhà đầu tư ưa lướt đất phải đợi đến năm sau.

Với cao cấp và siêu cao cấp, phân khúc này không hẳn tuyệt đường, nhưng muốn có thanh khoản trong bối cảnh này là không hề dễ. Muốn bán được, giá trị sản phẩm phải ở mức vừa phải, vì dòng tiền lớn hiện không có sẵn.

- Dư luận vẫn đang có nhận thức phổ biến là giá bất động sản quá cao, cần phải giảm bớt để thúc đẩy thanh khoản. Bà có bình luận gì về câu chuyện giá này?

Giá của một sản phẩm bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ chi phí tạo lập, biên lợi nhuận của nhà phát triển, tình trạng cung cầu trên thị trường, mức độ rủi ro… Hiện tại, các yếu tố cấu thành giá bất động sản vẫn đang neo ở mức cao, một số yếu tố còn tăng. Bởi vậy, hầu hết sản phẩm bất động sản vẫn có giá cao và tăng trưởng so với các năm trước. Ví dụ dễ thấy nhất là chung cư nội đô Hà Nội, TP. HCM các năm qua chỉ có tăng chứ không có giảm, thanh khoản vẫn rất tốt do sức cầu lớn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có những sản phẩm bị giảm giá, chủ yếu là các sản phẩm mang nặng yếu tố đầu cơ.

- Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng. Hội nghị bất động sản hôm 17/2 đã kết thúc với sự xuất hiện của ý tưởng về một gói tín dụng quy mô rất lớn (120.000 tỷ đồng) dành cho phân khúc giá thấp. Bà đánh giá như thế nào về ý tưởng này?

Đó là một ý tưởng quá tốt, nếu thực hiện được thì sẽ thúc đẩy lực cầu, giúp thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ hơn. Tuy vậy, điều băn khoăn hiện nay là cách thức và khi nào gói tín dụng đó được thực thi, bởi cho tới nay vẫn chưa có các thông tin cụ thể, rõ ràng. Chúng tôi rất kỳ vọng gói tín dụng này có thể được triển khai ngay trong năm 2023.

- Một số quan điểm cho rằng gói tín dụng không quan trọng bằng việc “cắt ngọn” lãi suất. Bà nghĩ sao?

Bản thân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã hỗ trợ lãi suất cho người vay, với mức giảm 1,5% - 2% so với lãi vay thông thường. Tuy nhiên, như trên có nói, khi nào gói tín dụng được triển khai vẫn còn là dấu hỏi. Trong khi đó, việc giảm lãi suất cho vay có thể thực hiện sớm hơn. Lãnh đạo Chính phủ gần đây đã liên tục chỉ đạo tìm cách giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đó là điều rất tốt đối với cộng đồng doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Chúng tôi mong rằng lãi suất cho vay có thể sớm giảm thực chất trong vòng vài tháng tới. Một cách lý tưởng, nếu lãi cho vay có thể giảm xuống dưới 10% thì thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ.

- Từ nhận định về triển vọng thị trường năm 2023, bà có khuyến nghị gì đối với nhà đầu tư?

Thị trường năm nay vẫn có triển vọng, nhà đầu tư nên chủ động nắm bắt cơ hội, thay vì co cụm, phòng thủ. Nếu mua nhà để ở, để sử dụng kinh doanh, tôi nghĩ đây là thời điểm rất tốt để xuống tiền, bởi người mua sẽ rất khó kỳ vọng giá nhà sẽ giảm. Với mục đích mua để đầu tư, người mua nên xác định nắm giữ trong trung và dài hạn; nên chọn những sản phẩm có thể khai thác cho thuê để tạo dòng tiền, không nên chăm chăm vào mục tiêu tăng giá.

Các sản phẩm đáng để xuống tiền phải là các sản phẩm hoàn thiện về pháp lý, có thể ở/sử dụng được ngay hoặc có cam kết chặt chẽ về tiến độ.

Các địa bàn có thể đầu tư là những tỉnh, thành đang trong quá trình chuyển mình, vươn lên với hạ tầng phát triển, dân cư đông đúc, thu nhập khá, nhất là các địa phương có kinh tế cửa khẩu, có thế mạnh du lịch, dễ dàng kết nối giao thông thủy, bộ. Nhà đầu tư có thể phải đi xa hơn nhưng bù lại, giá bất động sản tại các địa phương đó lại đang rất mềm, chỉ bằng 1/3 các tỉnh, thành đang phát triển nóng, từ đó gặt hái biên lợi nhuận tốt hơn trong tương lai.

- Bà có đề xuất gì để thị trường bất động sản hồi phục sớm, nhanh, mạnh trong thời gian tới?

Một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, khi nhiều văn bản quy phạm pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn với nhau, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tạo lập, phát triển dự án. Nếu thông suốt được pháp lý, thị trường sẽ có nguồn cung dồi dào hơn, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn, nguồn tiền trong dân sẽ được kích thích để quay lại thị trường, doanh nghiệp nếu có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng dự án cũng dễ dàng hơn.

Bên cạnh đó, lãi suất nên được giảm mạnh mẽ hơn, để doanh nghiệp bớt gánh nặng chi phí, nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội rõ ràng hơn trong việc mua bán bất động sản.

Ngoài ra, chúng tôi cũng rất kỳ vọng về việc nhà nước đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, nâng cấp hạ tầng để tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản phát triển.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!