Chính sách thuế bất động sản: Vì đâu cứ đề xuất rồi... để đó?

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Thực tế, việc đề xuất đánh thuế nhà từng được Bộ Tài chính đưa ra tại dự thảo Luật Thuế nhà, đất năm 2009 với mức 0,03% áp dụng cho nhà có giá trị trên 500 triệu đồng.

Sau đó 10 năm, nhà chức trách tiếp tục lấy ý kiến về dự thảo Luật Thuế tài sản với hai phương án về ngưỡng đánh thuế: Trên 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng, tương ứng mức thuế 0,3% hoặc 0,4%. Tuy nhiên, các đề xuất này đều vấp phải nhiều phản ứng trái chiều từ dư luận ngay sau khi công bố, dẫn đến việc phải gác lại.

"Thiếu quyết tâm chính trị"

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định việc "thiếu quyết tâm chính trị" là nguyên nhân chủ yếu khiến chính sách thuế bất động sản "vẫn nằm trên giấy".

Ông Võ cho rằng việc áp thuế bất động sản gặp nhiều thách thức do "rơi vào thế giằng co" trong nhiều năm qua.

Theo ông Võ, đối tượng bị đánh thuế thường là những người sở hữu nhiều bất động sản, gồm nhà đầu tư, đầu cơ, chủ đầu tư - nhóm có nguồn lực tài chính hoặc quyền lực lớn. Nhóm này luôn ở thế xung đột với những người lao động tài chính ít, khó có khả năng mua nhà.

Hệ quả là từ năm 2018 đến nay, thị trường địa ốc đã xuất hiện nhiều dấu hiệu tiêu cực, bất cập khi giá nhà leo thang, gây ra tình trạng lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường.

Về phía cơ quan quản lý thuế, một lãnh đạo Bộ Tài chính cho rằng việc áp thuế bất động sản có thể tác động mạnh đến thị trường, kéo theo nhiều hệ lụy, khiến nền kinh tế rơi vào tình trạng ảm đạm.

Năm 2023, Bộ Tài chính cho biết đã nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 và thông qua vào tháng 5/2025.

Tuy nhiên, trong báo cáo gửi Chính phủ cuối tháng 7, cơ quan này đánh giá thời điểm hiện tại "chưa phù hợp" do kinh tế thế giới còn phức tạp, khả năng phục hồi chưa rõ ràng.

Ở trong nước, nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn gặp khó khăn, cùng với những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.

Những yếu tố này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng phục hồi kinh tế Việt Nam, gây khó khăn cho mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 5 năm khoảng 6,5-7%.

Giám đốc một công ty bất động sản đang phát triển dự án tại khu Tây Hà Nội cho rằng thuế bất động sản nên hướng đến chống đầu cơ và tránh lãng phí đất đai.

Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng cần tính toán kỹ lưỡng để chính sách không ảnh hưởng đến cơ hội phát triển của thị trường bất động sản - lĩnh vực vốn liên quan trực tiếp đến hàng chục ngành nghề khác.

Tính công bằng giữa các đối tượng sở hữu

Lo ngại về tính công bằng giữa các đối tượng sở hữu nhà cũng là lý do khiến chính sách thuế bất động sản vẫn chỉ dừng ở mức nghiên cứu.

Cách đây hai năm, TP. HCM cũng đã đề xuất thí điểm áp thuế với nhà, đất thứ hai nhưng không thành công.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã lo ngại rằng người có một nhà, đất với diện tích, giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi những người sở hữu hai căn nhà, đất có diện tích, giá trị nhỏ lại phải chịu thuế cao.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây bày tỏ lo ngại về tình trạng "thuế chồng thuế" nếu chính sách này được áp dụng.

Theo ông, người mua nhà đất hiện phải đóng tiền sử dụng một lần, khoảng 10-50% giá trị tài sản.

"Nếu đánh thuế nhà, đất hàng năm mà vẫn thu tiền sử dụng đất một lần, người dân sẽ kiệt quệ, không còn đủ khả năng mua nhà. Trong khi đó, người giàu có thể lách luật bằng cách chuyển quyền sở hữu cho người thân", ông nói.

Để đảm bảo tính công bằng giữa các chủ sở hữu, ông Đặng Hùng Võ đề xuất bổ sung thêm căn cứ về diện tích nhà, đất khi nghiên cứu áp thuế, nhằm tránh trường hợp người sở hữu nhiều nhà nhỏ bị đánh thuế trong khi những người có căn hộ hàng trăm m2 lại không bị thu.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng việc áp thuế cần tính đến giá trị tài sản chứ không chỉ dựa trên số lượng nhà, đất sở hữu.

Ở góc nhìn khác, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng nhìn nhận việc đánh thuế bất động sản có thể đẩy giá nhà, đất tăng cao hơn.

Bởi chi phí thuế sẽ được cộng vào giá sản phẩm và người mua cuối cùng sẽ phải gánh khoản này, khiến giấc mơ sở hữu nhà của đa số người dân ngày càng xa vời.

Thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ

Theo các chuyên gia, việc đánh thuế bất động sản không dễ dàng do thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ.

GS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính cho biết chỉ số giá bất động sản hiện chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập, chưa hoàn chỉnh tất cả các phân khúc.

Cùng với đó, tình trạng "2 giá" trong giao dịch địa ốc - tức giá mua thực tế cao hơn giá kê khai trong hợp đồng để nộp thuế - khiến dữ liệu không phản ánh chính xác thị trường và gây thất thu ngân sách.

Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng Việt Nam cần áp dụng công nghệ trong quản lý cơ sở dữ liệu bất động sản và cải thiện nghiệp vụ định giá.

"Nhờ đó, việc xác định nhà thứ hai, thứ ba và giá trị bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn", ông nói.

Cần có lộ trình bài bản và cụ thể

Mặc dù Việt Nam chưa có sắc thuế tài sản riêng, thực tế các loại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và nông nghiệp cũng mang tính chất tương tự. Tuy nhiên, số thu hàng năm của hai loại thuế này chỉ chiếm 0,03% GDP, mức này khá khiêm tốn so với nhiều quốc gia khác.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, quy mô thu thuế bất động sản ở hầu hết các quốc gia khoảng 0,1-3% GDP, riêng các nước châu Phi dưới 0,5%.

Giới chuyên môn khẳng định rằng việc nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản là cần thiết, giúp cơ cấu lại ngân sách Nhà nước theo hướng an toàn và khuyến khích sử dụng bất động sản hợp lý.

Tuy nhiên, việc này cần có lộ trình, tránh gây "sốc" cho thị trường.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh gợi ý áp thuế suất vừa phải trong giai đoạn đầu và tăng dần để người dân làm quen.

Ông lấy ví dụ, Singapore áp thuế 16% khi chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sau khi mua, giảm xuống còn 12% và 8% trong hai năm tiếp theo và không áp thuế nếu bán sau năm thứ tư.

"Cơ quan quản lý nên nghiên cứu kỹ cách thu thuế tài sản nhà ở tại nhiều nước phát triển để áp dụng thận trọng với Việt Nam", ông Thịnh nêu quan điểm.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết mục tiêu của nhà điều hành là tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và ổn định.

Bộ Tài chính đồng tình với đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất nhưng nhấn mạnh rằng cần phải đưa ra các chính sách đồng bộ.

"Nếu chỉ riêng thuế thì không thể đáp ứng được tất cả mục tiêu. Các chính sách về đất đai, quy hoạch cũng phải đi kèm", ông Chi khẳng định.

Nghịch lý: Người giàu không thiếu tiền đóng thuế, người nghèo vẫn không có tiền mua nhà

Ngay sau khi những thông tin liên quan đến việc đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất được đưa ra đã có không ít các ý kiến trái chiều.

Anh Q. (30 tuổi, Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho rằng việc đánh thuế BĐS thứ 2 không hoàn toàn giải quyết được bài toán người mua nhà sẽ mua được nhà giá rẻ hơn.

Thậm chí giá nhà sẽ cao hơn, giá thuê cũng sẽ tăng. Anh Q cho rằng người giàu sẽ không thiếu tiền để đóng thuế nhưng người nghèo vẫn sẽ không có tiền để mua nhà.

Anh Q. nêu đề xuất thay vì thu thêm thuế thì nên quy định dự án khi xây dựng phải có 30% nhà ở xã hội, tức là xây một tòa chung cư bắt buộc phải có 30% nhà ở xã hội như Singapore, giàu nghèo cũng đều ở nhà ở xã hội.