Chuyên gia Batdongsan.com.vn: Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS cần giảm tiếp

Cũng theo khảo sát này cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm BĐS.

Khi được hỏi về dự định mua BĐS, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 BĐS trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều BĐS, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Theo ông, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS cần giảm tiếp.

Ông Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Nổi bật trong các loại hình BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư có mặt bằng giá vẫn tăng ở Hà Nội nhưng gần như đi ngang ở TP. Hồ Chí Minh. Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm mua chung cư TP. Hồ Chí Minh tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Đánh giá về tiềm năng thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

Ông Quốc Anh nhận định, chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng 7,5 - 8,2% cùng với CPI từ 3,8 - 4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường BĐS vẫn có nhiều cơ hội.

Trong quý 4/2022, lượt tìm mua BĐS tại TP. Hồ Chí Minh ước tính tăng 18% so với quý 1/2022, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%. Nhu cầu tìm thuê BĐS ở cả 2 thành phố đều hồi phục tốt trong năm 2022 nhưng TP. Hồ Chí Minh chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ hơn với mức độ quan tâm tới BĐS cho thuê tăng 103% so với đầu năm, trong khi Hà Nội tăng 63%.

Trong năm nay, nhà mặt phố và biệt thự là 2 loại hình BĐS bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP. Hồ Chí Minh, số liệu của Hà Nội cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng lượt tìm kiếm, giá bán và lợi suất cho thuê nhà phố ở TP. Hồ Chí Minh cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố TP. Hồ Chí Minh tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm. Còn ở Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%, giá rao bán tăng 7%.

Trước đó, theo số liệu thị trường bất động sản tháng 10 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán căn hộ tăng từ 3 - 17% tại Hà Nội và tăng từ 3 - 7% tại TP.HCM tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP.HCM, lần lượt tăng 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021. Còn với căn hộ trung cấp (35-55 triệu đồng/m2) ở Hà Nội tăng 13% còn ở TP.HCM tăng 6% so với cùng kỳ. Với căn hộ trung cấp (dưới 35 triệu đồng/m2), giá rao bán cả Hà Nội và TP.HCM giá rao chỉ tăng 3% so với cùng kỳ.

Lượt tìm mua và lượng tin đăng bán chung cư cao cấp ở TP.HCM cũng có mức tăng ấn tượng, lần lượt là 23% và 29%, cao hơn hẳn phân khúc trung cấp và bình dân. Theo chuyên gia của đơn vị này nhận định, điều phần nào phản ánh phân khúc cao cấp đang áp đảo thị trường chung cư TP.HCM về mức độ tăng nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng cũng như giá rao bán.

Trong khi đó, người mua chung cư tại Hà Nội vẫn săn đón các sản phẩm bình dân. Phân khúc này có tốc độ tăng giá thấp nhất trên thị trường chung cư Hà Nội nên cũng thu hút lượng quan tâm tăng cao nhất (20%), mặc dù mức độ quan tâm đến chung cư trung và cao cấp chỉ tăng 12%.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân hạn chế nên người mua cũng không có nhiều lựa chọn. Lượng tin đăng chung cư bình dân chỉ tăng 6% trong 10 tháng qua so với cùng kỳ năm trước, hoàn toàn lép vế so với mức tăng từ 14 – 17% của phân khúc trung và cao cấp.

Còn theo báo cáo công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) quý III/2022, chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM là 130 điểm và tăng 1 điểm theo quý. Sự gia tăng này đến từ việc giá sản phẩm Hạng B tại quận 9 tăng 13% theo quý và Nhà Bè tăng 5% theo quý.

Trong quý 3/2022, tỷ lệ hấp thụ đạt 15% giảm 54 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 1 điểm phần trăm theo năm. Sự sụt giảm đáng kể đến từ việc giá sơ cấp tăng cao, niềm tin của người mua nhà giảm bởi việc lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng chặt chẽ. Nguồn cung nhà ở Hạng B chiếm 54% nguồn cung sơ cấp, với giá cao nhất là 10 tỷ đồng /căn. Dòng sản phẩm Hạng A chiếm 23% nguồn cung sơ cấp, với mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn.

Chỉ số này tại Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng với 8 điểm theo quý, đạt mức 126,1, ghi nhận mức tăng trong 12 quý liên tiếp, cao hơn 21% so với mức đáy 104,1 tại quý 3/2019. Giá bán trung bình đạt 37 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý do có các dự án mới gia nhập thị trường và 65% các dự án mở bán tăng giá.