Biệt thự, nhà phố trên 18 tỷ “áp đảo” nguồn cung tại TP.HCM

Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, trong quý 3/2022, phân khúc biệt thự, nhà phố ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 800 căn, tăng 38% so với quý trước đó và tăng 55% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó 75% là nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các dự án do các chủ đầu tư có uy tín phát triển. 

Xét về khu vực, TP.Thủ Đức dẫn đầu nguồn cung tại thị trường thành phố khi chiếm đến 68% nguồn cung sơ cấp và chiếm 56% nguồn cung mới. Đáng chú ý, những căn nhà phố, biệt thự có giá bán từ 18 tỷ đồng/căn trở lên chiếm đến 78% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng 69% so với quý 2/2022.

Lượng giao dịch tương đối thấp, chỉ đạt 390 căn, tăng nhẹ 4% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ lại ở mức thấp, chỉ đạt 49% tổng nguồn cung trong quý, giảm 15 điểm phần trăm so với quý 2/2022 nhưng tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới cũng chỉ đạt 58%, giảm 21 điểm phần trăm so với quý 2/2022.

Giải thích cho sự sụt giảm thanh khoản này, Savills nhận định là do mặt bằng giá bán đối với phân khúc này tại thị trường TP.HCM đã tăng quá cao trong khi người mua nhà gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và động thái lãi suất có xu hướng “tăng tốc” trong thời gian qua.

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, giá chào bán trung bình đối với nhà biệt thự tại TP.HCM trong quý 3/2022 dao động trong khoảng 285 - 400 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với giá cùng kỳ 2021. Loại hình nhà phố thương mại cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng 13%, giá thứ cấp tăng 18% so với cùng kỳ. Xét về thanh khoản, trong quý 3 vừa qua, tại TP.HCM ghi nhận hơn 800 căn nhà liền thổ mở bán nhưng chưa đến 40% nguồn cung được tiêu thụ.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, giá tăng cao là rào cản đối với sức tiêu thụ đối với phân khúc nhà phố biệt thự tại TP.HCM nhưng lại là thời cơ cho phân khúc này tại thị trường tỉnh.

“Trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc giá nhà liền thổ quá đắt đỏ khiến lượng người mua hạn hẹp đi. Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp cao, thậm chí xuất hiện mức giá ảo đang làm lợi nhuận đầu tư của dòng sản phẩm này chịu ảnh hưởng. Nhìn chung biệt thự, nhà phố hiện đang là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay. Nếu thực trạng này kéo dài, không ít nhà đầu tư sẽ phải cân chỉnh lại thị trường đầu tư nếu muốn tiếp tục tham gia phân khúc nhà liền thổ”, bà Dung nói.

Sự chuyển dịch sức mua nhà phố biệt thự từ thị trường TP.HCM sang các tỉnh vùng ven được phản ánh rõ nét trong báo cáo thị trường quý 3/2022 của DKRA Group. 

DKRA cho biết, nguồn cung và lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại 2 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Cụ thể, trong 3.081 căn nguồn cung mới tung ra thị trường có 85% tập trung tại Đồng Nai (31,7%), Bình Dương (29,4%) và Long An (23,9%). Lượng tiêu thụ tuy ghi nhận ở mức thấp, chỉ đạt 47% tổng nguồn cung mới (tương đương 1.449 căn), giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước nhưng lại phân bố chủ yếu tại Bến Cát và Tân Uyên (Bình Dương).

Bà Ginny Nguyễn, Quản lý cấp cao Dịch vụ Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam nhận định, bất động sản liền thổ tại các thị trường vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang ngày càng thu hút nhà đầu tư nhờ nguồn cung dồi dào, mức giá cũng “mềm” hơn.

“Hiện tại, giá chào bán các sản phẩm biệt thự, nhà phố tại các tỉnh vệ tinh đang vào khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2, thấp hơn 67% so với tại TP.HCM. Dòng sản phẩm ở các tỉnh lân cận luôn đạt tỷ lệ hấp thụ từ 60 - 90%”, chuyên gia Savills cho hay.

Đưa ra nhận định về triển vọng của phân khúc nhà phố, biệt thự, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, từ nay đến năm 2025, nguồn cung phân khúc này sẽ đạt khoảng 13.300 căn, trong đó nhà ở xây sẵn sẽ chiếm 78% tổng nguồn cung.

Trong quý 4/2022, dự kiến sẽ 10 dự án mở gồm 5 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và 5 dự án mới, cung cấp ra thị trường hơn 3.600 căn, trong đó 90% nguồn cung đến từ các dự án do các chủ đầu tư danh tiếng. TP. Thủ Đức tiếp tục là khu vực tập trung nguồn cung khi chiếm 41% tổng nguồn cung.