Người bán 5 lần 7 lượt bị ép giá, người mua vẫn lo “mua hớ”

Người bán “tiến thoái lưỡng nan”

Trước đó, ở thời điểm thị trường nóng, người có đất làm chủ thị trường có thể tùy ý đưa ra mức giá bán vì ít người bán, người mua chấp nhận được sẽ xuống tiền. Trước những tác động của chính sách tiền tệ như thắt chặt tín dụng bất động sản, kiểm soát việc phát hành huy động trái phiếu,...thị trường bất động sản đột ngột quay xe hạ nhiệt.

Hiện tại người bán nhiều, người mua ít. Do vậy, thị trường bất động sản đổi vai sang người mua “cầm trịch”. Các chủ đất nếu muốn bán được đều phải chấp nhận theo yêu cầu của người mua.

Một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, đầu năm 2022, anh mua một mảnh đất tại cùng ven Hà Nội, có diện tích 97m2, với giá 3 tỷ đồng, tương ứng hơn 30 triệu đồng/m2. Thời điểm này, hầu hết các khu vực đều đang sốt đất, anh tự tin chỉ một năm sau có thể lãi tới 50%.

Tuy nhiên, mua chưa được lâu, thị trường bất động sản đột ngột hạ nhiệt. Theo đó, dù đã rao bán suốt một thời gian dài mà không tìm được chủ mới. Đến mới đây, mảnh đất của anh đã có người đặt cọc. Tưởng rằng giao dịch sẽ thuận lợi thì người mua lại liên tục muốn giảm giá giao dịch.

Lúc đầu tôi bán mảnh đất này là 2,5 tỷ đồng, giữa tháng 11 thì người mua xuống tiền đặt cọc 50 triệu đồng. Nhưng chỉ mấy ngày sau, người mua gọi tới yêu cầu hạ giá bán thêm 100 triệu đồng. Vì để bán được đất nên tôi cũng đồng ý mức giá 2,4 tỷ đồng. Chưa hết, thêm 2 lần nữa người mua muốn giảm giá và khẳng định chỉ mua được với giá 2,2 tỷ đồng.

Theo nhà đầu tư này, khi thương thảo giá đến lần thứ 3 anh cũng lưỡng lự về giá bán, song thực tế, thị trường khó bán, người mua thì muốn giảm thêm, người bán thì muốn bán nhanh nên tôi cũng đành đồng ý. Đến nay mọi thủ tục sang tên cũng đã hoàn tất, tôi cũng đã nhận đủ tiền.

Chung cảnh ngộ, chị Hoài (Hà Nội) cho hay, chị đang rao bán mảnh đất rộng 150m2, tại Hải Phòng với mức giá 3,5 tỷ đồng. Thực tế, với mức giá này là anh Toàn đã chấp nhận lỗ 500 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2022 mua vào. Thời điểm tôi mua vào thị trường vẫn rất nóng, nhưng giờ hạ nhiệt nên muốn bán gấp tôi đành hạ giá. Song, khó tìm được người muốn mua thật, đa phần chỉ hỏi giá rồi không thấy liên hệ lại. Mới đây, có người đến xem nhưng đã 2 lần muốn thương thảo về giá. Họ muốn mua với mức giá 3 tỷ đồng, tôi đang suy nghĩ. Họ có nói, nếu bán thì phải chốt nhanh, để lâu sẽ không còn được giá này.

Ngoài ra còn rất nhiều nhà đầu tư lớn về bất động sản cũng đang trong tình trạng bán không được, giữ không xong.

Chị V. (quê Bình Thuận) cho biết dù nắm trong tay loạt lô đất nhưng hiện tại cảm giác như “ngồi trên đống lửa”. Tôi rất vất vả trong việc tìm kiếm người để nhượng bán lại một số lô đất vừa mua hồi đầu năm nay tại Đắk Lăk. Lúc này tôi lại đang rất cần tầm 1 tỷ đồng tiền mặt nhưng phải rứt ruột đi vay.

Từ tháng 8/2022, chị V. đã rao bán rất nhiều lần nhưng gần như không ai quan tâm. Sau đó, chị phải nhờ đến dịch vụ môi giới trong khu vực tìm kiếm hộ khách mua. Tuy nhiên, chị vừa không tìm được khách hàng ra giá như ý lại vừa mất phí hoa hồng rất cao. Chỉ còn cách tìm kiếm nguồn vay nhưng vay vốn ngân hàng hiện không còn dễ dàng như trước. Chị V. đành vay ngoài với lãi suất khá cao nhưng vì đang cần gấp tiền mặt nên không còn cách nào khác.

Tương tự, anh P. là một nhà đầu tư khu vực phía Bắc cho biết đang rơi vào hoàn cảnh không thể tìm được người mua lại loạt bất động sản mà mình từng đổ dồn tiền tỷ vào. Từng nghe theo đám đông đầu tư đất khu vực ngoại thành, vùng ven rồi đợi khi lên cao giá bán ra kiếm lời với mỗi lô đất trị giá hơn 800 triệu đồng. Nhưng cả tháng nay, anh đăng tin rao bán 850 triệu đồng/lô vẫn không một ai đồng ý mua.

Thậm chí, theo một nhân viên môi giới, nhiều người “ôm đất” không thể đợi bán nên đã ngỏ lời tìm người cho thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền mặt. Tuy nhiên, môi giới này cho biết, trong thời điểm thị trường đầu tư tài chính đang vô cùng ảm đạm, nguồn tiền mặt đang khan hiếm thì hầu như chẳng ai dám nhận thế chấp sổ đỏ.

Dù giá bán đã giảm nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn sợ mua “hớ”

Tìm hiểu cho thấy, chính tâm lý sợ rủi ro và chờ đợi đã tác động mạnh đến bức tranh của thị trường BĐS. Không ít người mua nhà tỏ ra phân vân giữa hai trạng thái: Mua thời điểm này, hay chờ đợi thêm? Dù cách nào, thì tâm lý chung của họ là lo lắng, và không sẵn sàng quyết định.

Một nhà đầu tư kì cựu trên thị trường BĐS chia sẻ: Hiện nay, tâm lý chung của người mua nhà đang kì vọng giá tiếp tục giảm. Dự tính của họ xuống tiền vào năm 2023. Nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn gửi tiết kiệm ngân hàng trong vòng 3-6 tháng để đảm bảo vốn và gia tăng dòng tiền nhờ lãi suất cao. Họ chưa thực sự tính đến việc “xuống tiền” ngay với BĐS ở giai đoạn này. Đó chính là điểm khó của thị trường BĐS. Khi mà, giá BĐS đã giảm nhưng người mua vẫn khá chần chừ.

Theo một số nhà đầu tư, có nhiều nguyên nhân cho câu chuyện này. Trong đó, không ít nhà đầu tư vẫn trong tâm lý “chờ đáy”, thậm chí còn cho rằng: Giá còn giảm, đáy còn sâu, nếu mua sớm dễ hớ. Vì thế, thị trường vốn đã khó lại càng trầm lắng hơn vào giai đoạn cận Tết.

Những vấn đề như lỡ dùng hết tài chính mua BĐS lúc này, có việc gì cần tiền thì chờ bán nhà sẽ lâu (thị trường lúc này không dễ thanh khoản, bán nhanh); mua nhà phố sợ bị quy hoạch; mua chung cư sợ chỉ được ở 50 năm; mua đất vùng ven sợ xa; mua rồi sợ trả lãi ngân hàng không nổi…

Theo những người trong cuộc, chính “hàng tá” nỗi lo từ phía người mua đã khiến thị trường gần như bất động, ngủ đông. Đó cũng chính là lý do, dù BĐS giảm giá nhưng thanh khoản không có dấu hiệu cải thiện. Sợ mua “hớ”, sợ mua rồi rủi ro theo thị trường…chính là nguyên nhân đẩy thị trường BĐS ảm đạm theo.

Tuy nhiên, có một thực tế rõ thấy trên thị trường hiện nay nhiều nhà đầu tư, người mua ở thực vẫn nơm nớp lo sợ giá BĐS có thể bật tăng trở lại thời điểm sau Tết. Nghĩa là, họ vừa sợ xuống tiền, vừa sợ giá BĐS sẽ tăng nếu như không mua lúc này. Chính sự xáo trộn, giằng co trong tâm lý người mua đã khiến nhiều người đặt câu hỏi: Khi nào, thị trường BĐS mới thực sự hồi phục?

Theo một số chuyên gia, rất khó để đưa ra dự đoán về sự phục hồi của thị trường BĐS lúc này, bởi các chỉ số còn khá u ám. 

Chính sự giằng co trong tâm lý người mua, cùng việc chờ đợi giá giảm thêm, cũng cho thấy một điều không ít người mua chạy theo tâm lý đám đông là chính. Nghĩa là, họ không nắm được định giá, chu kì BĐS, không thấu được chí số, tình hình kinh tế vĩ mô, thị trường. Thấy giảm giá thì luôn kì vọng rằng, giá còn giảm thêm nên chờ đợi để mua vào. Tuy nhiên, không ít trong số đó bị mất cơ hội vì sự kì vọng này.

Chuyên gia cho rằng, nếu đã ngắm nghía được BĐS yêu thích, có tiềm năng, giá đã giảm khoảng 10-30% so với thị trường, nhà đầu tư có thể mua vào. Cơ hội không chỉ vì mua được giá thấp hơn thị trường mà quan trọng đó là BĐS có tiềm năng, giá trị, mình đã yêu thích từ trước đó.

Hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Cơ hội rất lớn đang mở ra cho nhóm người mua có sẵn vốn và ít phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng.

Với những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này hoặc họ đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới hoặc ngược lại. Trong khi những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép của cú siết tín dụng đã đến hạn, buộc phải ra hàng.

Đáng nói, trong bối cảnh tâm lý dè chừng cẩn trọng, những nhà đầu tư có dòng vốn tốt họ vẫn âm thầm tìm mua bất động sản giá tốt, chờ cơ hội sau này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang chọn cách nghe ngóng thị trường thêm một thời gian thay vì “xuống tiền” ngay.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường hạn chế như hiện nay, tiền mặt là “vua” và bên có sẵn tiền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt. Các chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ còn thanh lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng đuối sức. Điều này đồng nghĩa với việc tình trạng cắt lỗ bất động sản càng diễn ra mạnh. Đây là cơ hội của nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.