Chuyên gia Savills dự báo giá căn hộ Hà Nội sẽ điều chỉnh sau tăng nóng liên tục

Theo các chuyên gia bất động sản, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều chung tâm trạng lo lắng lớn nhất là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Nguồn vốn đầu tư của thị trường bị siết chặt khiến cho nhiều doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư nên nguồn cung mới giảm sút; đồng thời lãi suất tăng khiến nhà đầu tư vẫn còn dè chừng e ngại trong việc xuống tiền. Vậy nên, nhiều chủ đầu tư đã và đang phải thực hiện các chính sách bán hàng linh hoạt, như: Chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... để dễ bán hàng hơn trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Mới đây, theo báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills tại thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019.

Đối với thị trường nhà ở thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Mê Linh. Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý. Tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức tăng giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Savills lý giải, sự tăng giá nhà ở trước đó được lý giải là bởi chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh và phù hợp với xu hướng nguồn cầu về sản phẩm chất lượng, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư của chủ đầu tư cũng có thể cao hơn mức dự kiến ban đầu, do quá trình phát triển dự án có những vấn đề phát sinh, khiến chi phí tài chính cao hơn dự phòng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, Hiện nay, thị trường đang chịu tác động bởi một số yếu tố chính như: Lãi suất vay tăng; giá vật liệu xây dựng tăng; tín dụng cho bất động sản hạn chế; giá bán căn hộ tăng liên tiếp từ năm 2018, tại thị trường sơ cấp, giá tăng trung bình trung bình là 10%/năm và thị trường thứ cấp là 3%/năm; sản phẩm không đa dạng; căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng chính trên thị trường sơ cấp, trong khi chỉ 12% căn hộ có giá phải chăng, dưới 2 tỷ đồng.

Đối với việc tăng giá thị trường sơ cấp, nguyên nhân là do chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh và phù hợp với xu hướng nguồn cầu về sản phẩm tốt, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích. Chưa kể đến chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, thậm chí cao hơn so với dự án cùng phân khúc và cùng vị trí.

Đối với thị trường sơ cấp, khi chi phí ở mức cao hơn so kỳ vọng, thậm chí cao hơn so với cùng phân khúc và cùng vị trí thì sẽ khó bán và buộc phải điều chỉnh về giá. Trong thời gian gần đây, chúng ta thấy nhiều chủ đầu tư cũng đã có những điều chỉnh về dòng tiền, áp dụng hình thức không giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chính sách chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán.

Trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, lượng mua để ở vẫn chiếm phần lớn tỷ trọng; tuy nhiên cũng vẫn có nhu cầu mua để đầu tư. Thị trường thứ cấp căn hộ mua để đầu tư trong điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất gia tăng cộng thêm áp lực phải thanh toán lãi và gốc đã khiến một số nhà đầu tư phải quyết định giảm giá, bởi nếu không sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng. Cũng có trường hợp nhà đầu tư mua và không gặp áp lực về tài chính, nhưng họ quan sát thấy thị trường trong giai đoạn 2020-2021, giá đã được đẩy lên cao do lượng cầu lớn.

Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay thì kỳ vọng lợi nhuận của họ tới phân khúc này cũng có sự điều chỉnh bởi lượng tiền từ các kênh đầu tư khác không sẵn có như trước. Ví dụ như chứng khoán, hiện nay tiền đầu tư từ chứng khoán chuyển sang bất động sản cũng sẽ có những ảnh hưởng nhất định tới dòng tiền của nhà đầu tư, dẫn đến câu chuyện nếu nhà đầu tư muốn bán sản phẩm thì họ sẽ phải có sự điều chỉnh về giá, bà Hằng phân tích.

Bà Hằng chia sẻ thêm: “Nếu chúng ta kỳ vọng vào việc giảm giá ở thị trường này vào quý IV thì khả năng sẽ chưa xảy ra, do số lượng các dự án tung bán trong quý IV phần lớn chiếm 70% căn hộ thuộc phân khúc hạng B. Đặc tính của thị trường căn hộ tại Hà Nội là mua để ở vẫn chiếm tỷ trọng cao, tiếp đến là cho thuê và mua để đầu tư nên áp lực phải bán ra sẽ không quá lớn”.

Tuy nhiên, nền tảng cơ bản của thị trường căn hộ vẫn tốt bởi Việt Nam có dân số đông, tốc độ đô thị hóa gia tăng, xu hương tách hộ cũng tăng… cho nên nguồn cầu và tính thanh khoản vẫn có nhưng không mạnh.

Bước sang năm 2023, thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đối mặt với các thách thức như: Nguồn cung căn hộ chưa đa dạng, chưa có nhiều lựa chọn về căn hộ vừa túi tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn còn hạn chế.

Nhưng bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.