Chuyên gia dự đoán thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội sôi động trở lại

Lượng giao dịch giảm

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận số lượng giao dịch tương đối ít so với thời điểm cuối năm 2021. Đồng thời, nguồn cung sơ cấp ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ở mức hạn chế.

Theo báo cáo quý II của Savills, số lượng căn hộ sơ cấp giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Con số này tiếp tục đà giảm sâu hơn của thị trường sau khi nguồn cung sơ cấp rớt xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm gần đây vào thời điểm kết thúc năm 2021.

Thực tế, từ năm 2020, thị trường căn hộ đã bắt đầu cho thấy dấu hiệu chậm lại. Lượng giao dịch và nguồn cung sơ cấp đều có xu hướng giảm. Trong khi nguồn cung giảm 12% theo quý thì lượng giao dịch tụt sâu hơn ở mức 44%.

Về phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung sơ cấp cũng đang ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua. Cùng kỳ năm 2021 ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 1.950 căn, nhưng con số này đã giảm xuống một nửa trong quý II/2022. Hoạt động của phân khúc này cũng không duy trì được đà tăng từ quý I. Lượng giao dịch của quý II đã giảm 55% theo quý và 72% theo năm.

Đáng chú ý, thị trường Hà Nội hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết và nguồn cung mới là không có. 

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội, một trong những yếu tố dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung là thủ tục pháp lý kéo dài, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc phát triển các dự án nhà ở. Việc kiểm soát tín dụng bị thắt chặt và chi phí xây dựng ngày càng gia tăng cũng là những thách thức mà các chủ đầu tư đang đối mặt.

Giá bán các phân khúc ngày càng gia tăng

Ngược với sự chậm lại của nguồn cung và lượng giao dịch, giá nhà ở tại Hà Nội vẫn tiếp tục đà tăng. Nghiên cứu của Savills đã chỉ ra, kể từ năm 2018, giá bán ở phân khúc căn hộ không ngừng leo thang. 

Giá bán sơ cấp trung bình tăng 10% và giá bán thứ cấp tăng 3% theo năm. Trong đó, sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp đã tăng từ mức 14% năm 2018 lên 44% trong 6 tháng đầu năm 2022.

Phân khúc nhà thấp tầng cũng có những bước tiến mới. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng hơn một nửa. 6 tháng đầu năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp, với giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse và liền kề đều tăng quanh mức 20%. Nguồn cung mới hạn chế cùng với giá bán sơ cấp tăng có thể là nguyên nhân khiến thị trường thứ cấp sôi động hơn.

Chuyên gia Savills quan sát rằng giá của biệt thự, liền kề, nhà phố sau thời gian liên tục tăng đã đạt đỉnh và có chiều hướng chững lại. Hiện tượng này liên quan đến mức độ hấp dẫn của sản phẩm, khả năng chi trả của người dân, tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh với các sản phẩm ở những địa phương lân cận.

Theo Savills, thị trường nhà ở có thể sôi động trở lại nhờ sự cân bằng giữa giá bán và năng lực của nguồn cầu. Những vấn đề về thủ tục, pháp lý, hay chi phí ban đầu cao là cản trở đối với những điều chỉnh lớn trong thị trường. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.

Cấn Văn Lực, kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia nhận định, thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh, sàng lọc và có thể sẽ phục hồi rõ nét vào quý IV năm nay. Những chỉ số về kinh tế vĩ mô, doanh nghiệp phục hồi sẽ rõ ràng hơn khi dòng vốn được khơi thông trở lại, bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. 

Chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang trong quá trình điều chỉnh chiến lược sản xuất kinh doanh để có hướng đi phù hợp hơn và họ cũng quan tâm hơn tới vấn đề đa dạng hóa nguồn vốn. 

Tuy nhiên chuyên gia lưu ý, Đà phục hồi sẽ tích cực hơn từ quý IV trở đi. Tuy nhiên, tôi cũng nhấn mạnh đây là giai đoạn sàng lọc rất mạnh, những doanh nghiệp kinh doanh bài bản, công khai minh bạch, có chiến lược rõ ràng, thích ứng phù hợp có thể phục hồi tốt. Nhưng những doanh nghiệp kinh doanh kiểu đầu cơ, chộp giật thì chắc chắn sẽ bị đào thải.

Ngoài ra, một số phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở khu vực trung tâm, nhà ở giá thành vừa túi tiền... thị trường sẽ phục hồi. Nhu cầu trên thị trường là rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở tại thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM thời gian qua chủ yếu là phân khúc trung - cao cấp.