Cơ chế định giá đất: Cần làm rõ quy hoạch và mục đích sử dụng

Điều 113 Luật Đất đai (2013) quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Tuy nhiên, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình thực hiện thời gian qua cho thấy khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng.

Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về "tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất" đã nêu bật chủ trương bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam, ông Nguyễn Văn Phụng- nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Thuế doanh nghiệp lớn (Bộ Tài chính) cho rằng việc định khung giá đất theo Luật Đất đai (2013) tại giai đoạn trước đây là phù hợp. Vì khung giá đất sử dụng cho nhiều mục đích, vừa là để thu thuế, vừa là để tính dự án đầu tư, tính bồi thường hỗ trợ và cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Tuy nhiên, hiện nay, quy định khung giá đất không còn phù hợp, cần phải sửa đổi.

“Tôi cho rằng, việc bỏ khung giá đất, thay bằng cơ chế định giá là hợp với kinh tế thị trường nhưng phải đứng trên góc độ người quản lý đất đai để xem xét. Bởi vì vai trò của Nhà nước là phải điều tiết, bảo đảm nguồn lực của Nhà nước”, ông Phụng nói.

Theo ông Phụng, để quản lý được nguồn lực của Nhà nước, phải định rõ được các khâu. Trước nhất là khâu giao đất, cho thuê đất. Tiếp đó là khâu sử dụng đất hàng năm được quy định thế nào để tránh đầu cơ.

Cùng với đó phải lưu ý tới khâu chuyển nhượng. Khi đất đai được chuyển nhượng cho người khác, cần phải điều tiết thuế thế nào để tạo nguồn lực cho Nhà nước.

Trong mọi trường hợp giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hợp thức hóa giấy tờ đất đai cũng như việc điều hành thị trường bất động sản, chúng ta đều coi trọng đến công tác định giá đất.

Bởi vậy, cần định giá đất theo cơ chế nào phải bàn cho kỹ. Thực chất giá đất giao dịch trên thị trường là rất khác nhau vì bản thân nội tại của mỗi mảnh đất là khác nhau. Định giá đất đai là vấn đề rất nan giải.

Cần có mức giá nào tương đối hợp lý để có thể quản lý được và thu được thuế sát với thực tiễn. Làm sao để nhà đầu tư bỏ tiền ra mua đất có thể đưa được vào kinh doanh, của cải vật chất tạo ra từ đất. Quyền lực của Nhà nước chính là quy hoạch mục đích sử dụng đất - mục đích nào, giá đất đó.

“Trong sửa đổi Luật đất đai lần này cần làm rõ quy hoạch mục đích sử dụng đất và phải đặc biệt nhấn mạnh quyền lực của Nhà nước trong việc quyết định quy hoạch mục đích sử dụng đất. Giá đất cao hay thấp hoàn toàn do mục đích sử dụng. Lâu nay chúng ta quy hoạch bí mật thông tin, nguồn lực chỉ tập trung vào một số người biết thông tin quy hoạch”, ông Phụng khuyến nghị.

Theo ông Phụng, Nghị quyết 18-NQ/TW đã khẳng định rất rõ Nhà nước quản lý toàn diện đất đai chứ không phải là quản lý đứt đoạn và đây là điểm cần nhấn mạnh, phát triển suốt quá trình sửa đổi Luật Đất đai.