Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng BĐS: Cần mở rộng để chống đầu cơ

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến về việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nhà chức trách đưa ra 2 trường hợp cho sắc thuế này.

Thứ nhất, với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, áp dụng mức thuế thu nhập cá nhân bằng thu nhập tính thuế x (nhân) với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Trong đó, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Thứ hai, trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán x (nhân) với thuế suất tính theo thời gian sở hữu.

Cụ thể, mức thuế suất đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm là 10%, từ 2 - 4 năm là mức 6% và trường hợp chủ sở hữu nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thu là 4%.

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc thừa kế thì mức thuế suất là 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Cho biết góc nhìn về đề xuất này, ông Nguyễn Văn Được - Tổng Giám đốc Công ty TNHH kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín đánh giá, đề xuất lần này của Bộ Tài chính có điểm mới đó việc chia mức thuế suất theo thời gian sở hữu cũng rất hợp lý và chính sách thu thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản cũng phù hợp và đúng với bản chất sắc thuế TNCN là đánh thuế trên thu nhập thực tế.

“Việc thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng theo từng lần trừ đi giá mua và các chi phí liên quan cũng đảm bảo đúng bản chất giao dịch kinh tế”, ông Được khẳng định.

Tuy nhiên, ông Được cho rằng, với chính sách đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa mua và bán theo từng lần chuyển nhượng nhằm hướng đến việc hạn chế đầu cơ, tình trạng “cò đất”, nhà chức trách cũng nên xem xét chia mức thuế theo thời gian sở hữu.

“Nếu sở hữu thời gian dài thì mức thuế thấp hơn so với việc sở hữu thời gian ngắn, có mục tiêu lướt sóng”, ông Được phân tích.

Nếu chỉ áp dụng một mức thuế 20% thì khả năng khó phát huy được mục tiêu của nhà chức trách là quản lý và điều phối thị trường bất động sản. Do đó, theo ông Được cũng cần phân loại trong chính sách này bởi mức thuế suất 20% này có thể ảnh hưởng đến nhiều nhóm người có nhu cầu thực, ví dụ người có nhu cầu đổi nhà chẳng hạn, tạo ra gánh nặng thuế đối với họ.

“Mục tiêu của chính sách này chủ yếu là để hạn chế tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản”, vị chuyên gia thuế nhìn nhận thêm.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Được nêu quan điểm, cũng nên cân nhắc mở rộng thêm đối tượng nộp thuế ngoài trường hợp chỉ thừa kế, như cho, biếu, tặng bất động sản. Lý giải cho điều này, ông Được cho biết, với các bất động sản thừa kế giữa cha mẹ, vợ chồng, con cái, anh chị em ruột không phải chịu thuế TNCN nhưng khi chuyển nhượng, phải nộp thuế.

Trường hợp cho, biếu, tặng cũng nên áp dụng như đối với thừa kế, để pháp luật thuế “tròn trịa” hơn. Ví dụ, nhiều trường hợp người có tài sản chưa mất đi, nhưng có nhu cầu cho, biếu, tặng cho người thân: Ông nội muốn cho cháu chẳng hạn, cũng cần cho họ mức thuế phù hợp, không tạo gánh nặng thuế.

Còn một trường hợp nữa, ông Được nêu thực trạng, sẽ có một nhóm đối tượng trước đây do pháp luật quản lý thuế chưa tốt, người nộp thuế chưa hiểu biết và chấp hành nghiêm chỉnh, có thể vô tình hoặc cố ý phát sinh tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Ví dụ, thực tế có người sở hữu bất động sản trước đây mua với giá 100 tỷ nhưng chỉ kê khai trên hồ sơ khai thuế giá 50 tỷ. Vậy bây giờ bán 110 tỷ đồng, chỉ nhận lãi 10 tỷ đồng.

Nhưng nếu căn cứ theo giá kê khai với quy định mới, sẽ lấy 110 tỷ trừ đi 50 tỷ, còn phần chênh 60 tỷ là thu nhập tính thuế. Mức thuế suất phải nộp sẽ là 20% tương ứng với 12 tỷ đồng.

“Đây là trường hợp lãi giả, lỗ thật”, ông Được nêu vấn đề.

Vì vậy, Dự thảo lần này cũng cần có thêm điều khoản chuyển tiếp nhằm giải quyết các vấn đề chưa đúng trong quá khứ. Cho phép người sở hữu bất động sản được nộp thuế theo phương án mức thuế suất ứng thời gian sở hữu, tránh gánh nặng thuế, nộp thuế “oan”.

“Chính sách này chỉ dành cho các hợp đồng chuyển nhượng trước thời điểm Luật này có hiệu lực”, ông Được lưu ý.