Đấu thầu dự án trên 100 ha: Tiền đâu đổi mặt bằng sạch?

Nên xem xét giảm quy mô để đấu thầu dự án

Bà Cao Xuân Thu Vân, Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam, nguyên phó chủ tịch UBND tỉnh Bạc Liêu, băn khoăn về quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tại khoản 2, Điều 64 có nêu tiêu chí về đấu thầu phải có quy mô từ 100ha trở lên, điều này có thể hiểu là dưới 100ha sẽ phải đấu giá. “Thực tế ở địa phương, việc giải phóng mặt bằng đối với dự án rộng từ 100ha trở lên để ngân sách nhà nước thu hồi rồi đấu thầu rất khó khăn. Ban soạn thảo cần nghiên cứu thiết kế thêm các trường hợp cụ thể về đấu giá hay đấu thầu cho phù hợp”, bà Vân nói.

“Nên quy định 20ha-30ha là đã có thể đấu thầu dự án. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu thêm trường hợp không thể đấu giá thì đưa ra đấu thầu hoặc ngược lại. Bởi nếu quy định cứng một con số diện tích nào đó nhất định phải là đấu thầu thì rất khó để thực hiện”, đại diện pháp chế của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đề nghị.

Còn đại diện của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương chia sẻ, địa phương rất muốn đấu thầu nhưng kinh phí của tỉnh rất hạn chế để bồi thường tạo quỹ đất sạch. Do đó, cần nghiên cứu tùy theo điều kiện của từng vùng kinh tế để quy định diện tích cho phù hợp để thực hiện đấu thầu.

Cùng quan điểm với các địa phương băn khoăn quy mô đấu thầu với dự án trên 100ha, ông Trần Duy Cường, Giám đốc Công ty bất động sản Đại Dương tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũng đề nghị xem xét giảm quy mô. Hiện nay, đấu giá trên thực tế rất khó khăn, nên việc đấu thầu cũng là một nhánh đầu tư để tăng cường sử dụng đất, chỉ cần dự án có mặt bằng sạch 30ha trở lên là có thể đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được.

Cần xác định nguyên tắc giá thị trường

Bà Cao Xuân Thu Vân, từ kinh nghiệm thực tiễn quản lý đất đai ở địa phương, chia sẻ rằng cần xác định nguyên tắc, phương pháp xác định giá thị trường. Quy định này cần được quan tâm nếu không rất khó để thực hiện và dễ dẫn tới cán bộ, công chức địa phương không dám thực hiện.

Đồng quan điểm, ông Trần Chung, cán bộ của Sở TNMT tỉnh Tiền Giang cho rằng căn cứ xác định giá đất là bảng giá đất, cần quy định bảng giá đất 5 năm một lần, còn hàng năm thì điều chỉnh theo hệ số. Nếu quy định hàng năm thì rất mất thời gian và khó thực hiện.

Về vấn đề đấu giá, đấu thầu dự án, ông Chung cũng cho biết, trong trường hợp chỉ một nhà đầu tư tham gia thì quy trình thực hiện theo đấu thầu nhưng đáp số gần như chỉ định thầu. Theo Nghị định 25 về hướng dẫn thi hành Luật đất thầu, trường hợp này thì chấp thuận quyết định chủ trương đầu tư và việc giao đất theo quy định của luật đất đai.

Tuy nhiên, Luật đất đai thì không quy định trường hợp giao đất theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư. Nếu vấn đề này được tháo gỡ sẽ tránh được sai sót cho địa phương trong quá trình triển khai thực hiện bởi đây là vấn đề tương đối vướng mắc ở nhiều địa phương.

Ngoài ra, địa phương cũng vướng mắc một số vấn đề mới như việc tách phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Khi tách được vấn đề này ra mới thực hiện được cơ bản theo hình thức đấu giá đất đang rất phù hợp với tình hình hiện nay. Dẫu vậy, điều quan trọng vẫn là việc xác định giá trị ban đầu để đấu giá, đấu thầu trong tình hình các đơn vị tư vấn định giá rất sợ rủi ro như hiện nay.

Theo ông Trần Duy Cường, Khoản 2 Điều 64 Dự thảo Luật đưa ra 2 tiêu chí, điều kiện để đấu thầu dự án gồm: “Dự án đáp ứng hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường” và “nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất” là chưa phù hợp. Các tiêu chí này đưa ra trong giai đoạn đấu thầu (yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm) để lựa chọn nhà thầu thì phù hợp hơn.

Ngoài ra, theo vị giám đốc này, tại điểm c Khoản 1 Điều 64 Dự thảo đưa ra tiêu chí, khu đất được lựa chọn để đấu thầu DASDĐ phải bảo đảm điều kiện “đã có quy hoạch chi tiết 1/500” là chưa phù hợp. Trên thực tế, Nhà nước không đủ kinh phí để lập quy hoạch chi tiết 1/500, mà theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và Khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng, việc này thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án (tức nhà đầu tư).

Nếu dự án chưa đấu thầu, chưa lựa chọn được nhà đầu tư thì chưa xác định được chủ thể, nguồn kinh phí để lập quy hoạch chi tiết 1/500. Do đó, nhiều ý kiến đề xuất sửa đổi thành “đã có quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc phân khu đô thị”, bởi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị là đủ điều kiện đấu thầu dự án.