HOREA: Dự thảo Luật đất đai sử đổi có một số quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa sát với thực tiễn
Mới đây, tại văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài Nguyên Môi trường của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra một số điểm trong dự thảo sửa đổi Luật đất đai có nhiều điểm chưa sát với thực tiễn, trong đó có một số quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64).
HOREA đã chỉ ra nhiều điểm bất cập trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai về Đấu thầu tại Điều 64. Văn bản kiến nghị nêu rõ, phạm vi điều chỉnh của Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thu hẹp và loại bỏ 03 trường hợp “dự án đô thị”, “dự án nhà ở thương mại”, “dự án nhà ở xã hội” thì nhà đầu tư không được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nên không phù hợp và trái với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Cụ thể, khoản 1 Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Phương án 1 đã thay đổi 180 độ so với khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 khi quy định, việc sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 67 và Điều 68 của Luật này mà không thuộc trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Chưa kể, quy định này không phù hợp và trái với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
HOREA cũng chỉ ra, tại Khoản 1 Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không sát với thực tiễn, bởi lẽ nguồn lực ngân sách của địa phương có hạn, thu không đủ chi. Do nguồn lực ngân sách nhà nước có hạn nên Nhà nước không thể có đủ tiền ngân sách để bồi thường giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất đủ để phục vụ đầu tư thông qua đấu thầu, đấu giá như kỳ vọng tại Điều 64, Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì nguồn vốn ngân sách dự kiến bố trí quá ít ỏi, bởi lẽ Điều 103 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Quỹ phát triển đất” được “phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm”.
HOREA đưa ra dẫn chứng, trong thực tế chỉ có hơn 15 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự chủ được ngân sách và có đóng góp với Trung ương, mà lớn nhất như thành phố Hồ Chí Minh thì số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng không lớn, chỉ có hơn 11.000 tỷ đồng nhưng đã “hoà lẫn” vào ngân sách thành phố và không đủ chi. Như vậy, các tỉnh nhỏ, trong đó có tỉnh chỉ thu ngân sách nhà nước dưới 1.000 tỷ đồng/năm, trong đó số thu từ đất rất nhỏ bé thì sẽ rất khó khăn trong việc thực hiện các quy định trên đây.
HOREA cũng chỉ ra bất cập về kênh phân bố đất đai để thực hiện dự án khi chỉ có 1 kênh phân bố đất đai thông qua 01 phương thức duy nhất là “đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất” nên bất khả thi.
Hiệp hội cho rằng, rất cần thiết phải tiếp tục duy trì, vận hành 2 kênh tạo quỹ đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, như sau: Một là, “đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất” để đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Hai là, đất do nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Theo đó, HOREA đã kiến nghị, việc sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Luật này trừ trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, dự án không sử dụng vốn đầu tư công, không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Cùng với đó, để đảm bảo đồng bộ với đề xuất trên đây thì Hiệp hội đề nghị xem xét gần như khôi phục lại các nội dung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 để bổ sung trở lại vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ các nội dung này, để quản lý chặt chẽ hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đất trồng lúa, đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ.
