Đề xuất phương án gỡ vướng chuyển đổi đất nông nghiệp

Đề xuất trên được Bộ Tài chính nêu trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở do Bộ Tài chính xây dựng và được Bộ Tư pháp thẩm định.

Dự thảo nghị quyết nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tế khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo nghị quyết, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này theo nguyên tắc:

Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương: Mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m2.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 500 m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Mức thu nêu trên chỉ được tính 1 lần cho 1 hộ gia đình, cá nhân; lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bộ Tài chính nêu rõ, hạn mức giao đất để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở 1 lần.

Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở 1 lần và trong phạm vi 1 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung một thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Dự kiến, nghị quyết được trình ban hành trong tháng 9, có hiệu lực thi hành từ ngày ký đến hết 28/2/2027.

Trước đó, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thường chỉ nộp một phần tiền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Với diện tích trong hạn mức, mức thu là 30% và 50% khi vượt hạn mức.

Từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Theo đó, người dân không còn được giảm theo tỷ lệ như trước, dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.

Từ thực tế này, nhiều địa phương kiến nghị Bộ Tài chính việc bảng giá đất mới trên địa bàn tăng cao, kéo theo tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp đi lên, có trường hợp cao gấp nhiều lần so với trước đây. Điều này khiến không ít gia đình gặp khó khăn trong hợp thức hóa đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới vẫn rất lớn.