Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Thu tiền bao nhiêu là hợp lý?

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Tiền sử dụng đất cao

Những ngày qua, câu chuyện bảng giá đất ở nhiều tỉnh/thành tăng mạnh khiến nhiều người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, vì dù có bán cả miếng đất cũng không đủ đóng tiền sử dụng đất.

Báo chí phản ánh nhiều hộ dân ở Nghệ An và Ba Vì (Hà Nội) phải nộp tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở do phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch quá cao giữa hai loại đất.

Chẳng hạn như trường hợp vợ chồng ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng (ở TP Vinh, Nghệ An) khi chuyển đổi 300m2 đất vườn (nằm cạnh khu nghĩa trang) sang đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất gần 4,5 tỷ đồng.

Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) tỉnh Nghệ An cho biết, tiền sử dụng đất của thửa đất này được tính theo giá đất ở trong bảng giá đất là 15 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85 nghìn đồng/m2.

Từ cuối năm 2024, giá đất tại TP.HCM tăng mạnh (như tại huyện Hóc Môn (cũ) tăng đến hơn 38 lần) đã gây xáo trộn cuộc sống của nhiều người. Đa số hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đều phải rút lại vì không đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần do bảng giá đất tăng mạnh.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất đang được các địa phương áp dụng, thực hiện theo Nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024).

Mới đây, Bộ NN-MT cảnh báo, giá đất thời gian tới sẽ còn nhiều biến động khi các địa phương ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo Luật Đất đai 2024. Bởi mỗi địa phương sẽ có một mức giá với mức tăng khác nhau.

Nhiều chuyên gia cho biết, bảng giá đất tăng sẽ kéo theo tiền sử dụng đất phải nộp tăng cao, khiến chi phí đầu tư đội lên, làm giảm đáng kể biên lợi nhuận, đồng thời buộc chủ đầu tư phải tính toán lại phương án giá bán, gây áp lực giá lên người tiêu dùng. Người dân sẽ gặp trở ngại khi tiếp cận nhà ở, đặc biệt trong các phân khúc như nhà ở xã hội hay nhà ở trung cấp.

Năm 2024, khi TP.HCM xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, nhiều chuyên gia cho rằng giá đất ở điều chỉnh tăng hàng chục lần trở lên trong khi giá đất nông nghiệp vẫn thấp sẽ gây ra gánh nặng cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Lý do là giá đất nông nghiệp hiện còn thấp so với đất ở, nên khi chuyển mục đích, người dân phải đóng tiền sử dụng đất chênh lệch giữa hai loại đất cao.

Theo các chuyên gia, việc ấn định giá đất nông nghiệp xen lẫn đất dân cư là không phù hợp với Luật Đất đai. Yêu cầu bỏ khung giá đất nhưng lại ấn định giá đất nông nghiệp trong khu đất ở là không hợp lý.

TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, đánh giá bảng giá đất ban hành có phần đất nông nghiệp giá ấn định quá thấp, thiếu tính khoa học, không đảm bảo nguyên tắc thị trường theo Nghị định 71, do vậy cần điều chỉnh.

Cần những giải pháp giàu tính nhân văn, linh hoạt

Trước những bất cập, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM kiến nghị tới Chủ tịch UBND TPHCM đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp đã có quy hoạch đất ở lên 65-70% trong bảng giá đất.

Theo cơ quan này, nếu áp dụng mức giá như kiến nghị, khi chuyển mục đích sử dụng, người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất tăng khoảng 2,5-3 lần so với thời điểm trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Cách tính này được đánh giá sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, tăng giá đất nông nghiệp sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho môi trường đầu tư, kinh doanh. Bởi nếu nâng giá đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng đến việc đầu tư khi Nhà nước hoặc doanh nghiệp bồi thường đất nông nghiệp làm dự án.

Nếu tăng giá đất nông nghiệp lên ngưỡng 60-70% giá đất ở thì chỉ những doanh nghiệp thực sự lớn mới đủ nguồn lực để bồi thường, giải phóng mặt bằng làm dự án.

Hơn nữa, nếu chi phí thu hồi đất làm dự án quá cao thì sẽ không thể hạ được giá nhà hiện nay vì mọi chi phí đất đai sẽ được cộng dồn vào chi phí bán nhà, người mua cuối cùng sẽ phải trả.

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp nếu được định giá quá cao sẽ làm tăng chi phí thuê đất, giảm sức hút đầu tư của các địa phương, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội chung.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, đất nông nghiệp hiện được sử dụng đa mục đích, có thể được kinh doanh khai thác nhà hàng, khu du lịch, nơi trải nghiệm... Do đó, theo ông Đính, giá đất nông nghiệp khó có thể tăng theo một “tỷ lệ cứng” nào. Chỉ nên điều chỉnh giá khi việc khai thác mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi cho phép chuyển quyền sử dụng đất thì phải xem xét cụ thể trường hợp đó chuyển quyền vì mục đích gì. Ví dụ chuyển quyền vì lý do mở rộng đất ở do gia đình có nhu cầu sử dụng, không phải buôn bán thì cho phép áp dụng một giá chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp. Còn nếu chuyển quyền sử dụng đất vì mục đích thương mại thì thu theo bảng giá thị trường.

Để việc điều chỉnh bảng giá đất không gây cú sốc cho xã hội, theo ông Trần Anh Vinh, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, cần những giải pháp giàu tính nhân văn, linh hoạt và sâu sắc. Cần có lộ trình điều chỉnh theo vùng, loại đất, theo mức độ đô thị hóa chứ không nên áp dụng đồng loạt và cứng nhắc. Trong đó ưu tiên điều chỉnh nhanh tại các khu vực thị trường đã phát triển và có dữ liệu đầy đủ. Áp dụng lộ trình tăng dần tại các khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa để đảm bảo sinh kế và sự chuyển đổi hài hòa. Khi thu tiền sử dụng đất cần thu theo một tỷ lệ nhất định từ 20-30%, thay vì thu 100% như hiện nay.

Tại cuộc họp báo thường kỳ quý II/2025 của Bộ Tài chính, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản, thông tin, Bộ Tài chính đã nắm được việc người dân phải nộp tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng cao, từ 250-300% so với trước khi bảng giá đất có hiệu lực.

Trên cơ sở phản hồi, đánh giá của các địa phương, Bộ Tài chính sẽ phối hợp với Bộ NN-MT đưa ra những ý kiến góp ý, có thể sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024.