Định giá đất: “Bài toán khó vẫn chưa có lời giải?”

Nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ

Qua hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất. Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất.

Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể để bảo đảm khơi thông nguồn lực đất đai. Đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ là cần thiết.

Mục đích sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất.

Nhằm gỡ vướng cho trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ngày 05/2/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Theo đó, tinh thần của Nghị định 12 hướng dẫn về định giá đất theo Luật Đất đai với 4 phương pháp, bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng việc định giá đất theo nghị định này hiện vẫn khó khi triển khai thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất đống sản TP HCM (HoREA) nhận thấy, tại Khoản 3 “Điều 5đ, về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” chưa bao gồm 2 khoản về chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và chi phí lãi vay. Điều đó chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” tại Khoản 3 với cách tính về “ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” tại Khoản 2.

“Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” và tại Khoản 2 Điều 5đ có tính đến yếu tố “mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án”, nhưng tại khoản 3 Điều 5đ về phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý. Vì trên thực tế thì trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập “chi phí dự phòng” là rất cần thiết", ông Châu nhận định.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Tp. Hồ Chí Minh nhận xét, hiện có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản, độ sẵn có của dữ liệu thì sẽ có những cách tiếp cận, phương pháp định giá phù hợp.

Phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu như: Các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn hoặc dự án phát triển thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Cần sớm tìm lời giải

Khâu định giá đất đang là nút thắt tại nhiều dự án. Một số chủ đầu tư chia sẻ, dự án đã có đất, đã chuẩn bị sẵn nguồn vốn thực hiện, nhưng lại tắc ở việc định giá đất, khiến doanh nghiệp chưa thể nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Từ đó, dự án chưa thể tiến hành xây dựng được.

Bên cạnh đó, theo quy định, dự án nhà ở xã hội phải được định giá đất mới có thể được miễn tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư sau đó mới được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên dù đã được đưa vào vận hành vài năm, việc định giá đất vẫn chưa xong.

Không chỉ các dự án nhà ở xã hội, việc định giá đất cũng đang là vướng mắc của nhiều dự án bất động sản thương mại. Theo HoREA, hơn 100 dự án trên địa bàn đang gặp vướng mắc pháp lý, nguyên nhân lớn nhất chiếm tới 60 - 70% là vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất. Nếu tháo gỡ được nút thắt này, thì sẽ gỡ khó cho doanh nghiệp và khơi thông được nguồn cung cho thị trường.

Theo đại diện Sở TN&MT TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện BĐS nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao, loay hoay phương pháp định giá. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định dẫn tới lãng phí nguồn lực đất đai, dự án.

Ngày 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2004 gồm 16 chương và 260 điều, hiệu lực từ ngày 01/1/2025. Đáng chú ý, Luật đất đai 2024 đã thay đổi quy định về định giá đất; cụ thể quy định 4 phương pháp định giá đất mà các địa phương có thể áp dụng ngay, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, Luật đất đai 2024 cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa quy định với sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có thể bao phủ tất cả các trường hợp chưa định giá đất được trong tương lai.

Theo các chuyên gia, đất đai và nhà ở là lĩnh vực lớn, quan trọng, phức tạp, liên quan đến mọi mặt đời sống và là mối quan tâm của mỗi người dân. Bởi vậy, trên thực tế, quy trình xây dựng luật đã được triển khai một cách bài bản, chi nhưng cần sớm có nghị định và thông tư hướng dẫn. Nếu không thực hiện nhanh chóng sẽ gây lãng phí lớn cho xã hội.

"Quan trọng nhất là vấn đề xác định được giá đất. Cốt lõi là xác định giá đất tiệm cận với giá trị trường", ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính bất động sản, nhận định.