Có nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

Đề xuất bỏ phương pháp thặng dư

Phát biểu thảo luận tại Hội trường trong Kỳ họp bất thường lần thứ 5, diễn ra vào sáng 15/1, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương cho biết, tại điểm c, khoản 5, điều 158 dự thảo Luật quy định phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, không nên giữ phương pháp thặng dư với những lý do sau: Mặc dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng việc định giá đất đối với các phương pháp khác nhau phải cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế về chi phí, doanh thu để làm căn cứ ước tính.

Bên cạnh đó, dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó nhưng việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi, đơn cử như hiện nay, thị trường, các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế.

“Việc  tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau”, đại biểu Trân nói.

Mặt khác, phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng qua thời gian tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Cũng theo đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân: Trong bối cảnh chưa hoàn thiện về cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần hết sức cân nhắc về tính khả thi để đảm bảo không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất. Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này cần có “van, khoá” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.

Đồng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) đề nghị, không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Theo đó, phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo.

Vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều?

Trước khi Kỳ họp bất thường lần thứ 5 được diễn ra, nhiều ý kiến cho rằng, khi chưa có phương pháp định giá đất tối ưu thì vẫn cần phải giữ lại phương pháp thặng dư thay vì loại bỏ như dự thảo nghị định đề xuất.

Cũng theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Đáng chú ý, theo theo quan điểm của các Hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)… cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp,  về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Vì vậy, các ý kiến cho rằng việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp.

Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.