Định giá đất cao sẽ khiến giá bất động sản “trên trời”?

“Nỗi lo” định giá đất

Trước đây, khung giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 là giá do Chính phủ quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương.

Tuy nhiên, trên thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Cùng với đó, khoản 5, Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định các phương pháp định giá đất mới. Cụ thể:

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Thực tế hiện nay, hệ thống thuế và chính sách liên quan đến bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế cần được giải quyết và cải thiện. Luật Đất đai 2024, mặc dù mang lại một bước tiến cải cách đáng kể với việc định giá đất phản ánh giá thị trường, song để đạt được hiệu quả cao, Nhà nước cần phải ban hành một luật thuế bất động sản hoàn chỉnh, song hành cùng với Luật Đất đai 2024. Luật này cần tập trung vào việc điều chỉnh và thống nhất các quy định và chính sách liên quan đến thuế về bất động sản, nhằm tối ưu hóa quản lý và sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả và bền vững hơn.

Cụ thể, việc xem xét và áp dụng mức thuế suất linh hoạt dựa trên giá trị bất động sản, kết hợp tối ưu hóa cơ chế quản lý thuế sẽ giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước một cách bền vững và giảm bớt gánh nặng thuế cho người dân và DN. Ngoài ra, việc cải thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai và tăng cường đào tạo cho cán bộ thuế cũng là những biện pháp cần thiết để đảm bảo thông tin chính xác và nâng cao hiệu quả quản lý thu thuế. Đồng thời, hoạt động tuyên truyền và phổ biến chính sách thuế mới cũng cần được tăng cường, nhằm nâng cao nhận thức của cộng đồng về trách nhiệm và nghĩa vụ thuế.

Ở một chia sẻ về định giá đất mới đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, tiền sử dụng đất, định giá đất quá cao trong khi không tính đủ các khoản chi phí doanh nghiệp bỏ ra sẽ khiến bất động sản đội giá, gánh nặng thuộc về người mua.

Theo ông Dũng, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, tức đẩy giá nhà tăng. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Cụ thể, dự thảo quy định về chi phí đầu tư xây dựng, trong đó có xác định chi phí thiết bị, quản lý, công trình, nhưng chưa quy định về trượt giá nhân công và chi phí dự phòng. Trên thực tế, công trình xây dựng trong thời gian dài, việc trượt giá là không tránh khỏi.

Giá đất sẽ bị đẩy lên “trên trời”?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.

Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.

Theo ông Châu, con số thống kê từ 2005 đến nay, gần 20 năm, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước. Hay như chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai) tại TP.HCM là hơn 300.000 trường hợp.

Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch giao thương, sử dụng đất trong nền kinh tế càng tốt. Hiện TP.HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Ông đưa ra ví dụ một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2.

Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? là những điều mà cơ quan quản lý cần quan tâm hơn trong việc định giá đất, thay vì đi sâu vào xác định chi tiết các loại chi phí có được tính vào giá đất hay không.