'Định giá đất theo nguyên tắc một giá do Nhà nước quyết định'

Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp

Sáng 13/8, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì hội nghị trực tiếp kết hợp trực tuyến toàn quốc để góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau một năm triển khai Luật Đất đai 2024, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án. Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, phức tạp cần những nhà đầu tư có năng lực nổi trội nhưng cơ chế đấu thầu lại gây khó khăn trong việc lựa chọn. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng làm hạn chế khả năng hạch toán kinh doanh, huy động vốn của nhà đầu tư, nhất là trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 hiện chưa quy định rõ về việc thu hồi đất cho các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, cũng như các khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và dự án hỗn hợp. Sự thiếu hụt cơ chế này gây khó khăn trong tiếp cận quỹ đất, triển khai dự án và ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh do thiếu mặt bằng.

Thực tế còn tồn tại tình trạng "dự án treo" khi một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực và chậm tiến độ đầu tư. Ngoài ra, quy định chỉ được thu hồi đất sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đáp ứng yêu cầu khẩn trương của nhiều dự án trọng điểm, gây trở ngại trong quá trình thực hiện.

Về giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp, tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế.

Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.

Trước những khó khăn này, Bộ đã xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hoá đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước về chính sách đất đai; bảo đảm kế thừa, ổn định và thống nhất của hệ thống pháp luật; đồng thời tháo gỡ những "điểm nghẽn" và vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn.

"Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể"

Kết thúc cuộc họp, Phó thủ tướng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu đầy đủ ý kiến đóng góp, tập trung vào một số nội dung then chốt.

Trước hết, cơ quan soạn thảo cần bám sát nguyên tắc đất đai là tài nguyên đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Cần xác định rõ vai trò của cấp xã, cấp tỉnh và cấp Trung ương, phân cấp rành mạch để tránh chồng chéo, bảo đảm cơ chế quản lý thống nhất nhưng linh hoạt, đặc biệt trong các khâu quy hoạch, hoạch định chiến lược và định giá đất.

Với thực tế quy hoạch xây dựng (đô thị, nông thôn) đã bao phủ toàn bộ diện tích đất liền (trừ vùng biển), cần tận dụng tối đa mối liên hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất, chủ yếu thông qua việc phân bổ chỉ tiêu dựa trên các quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa. Ở những nơi chưa có quy hoạch xây dựng, cần lập quy hoạch sử dụng đất, phân định rõ khu vực bảo tồn, hạn chế phát triển (đất lúa, rừng, di sản văn hóa…) và khu vực phát triển theo cơ chế thị trường.

Về tiếp cận đất đai, Phó thủ tướng nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) và đấu thầu (chọn nhà đầu tư bảo đảm hiệu quả tổng thể dù giá không cao nhất). Dự thảo Luật cần quy định tiêu chí cụ thể cho từng hình thức, đặt trọng tâm vào hiệu quả đầu tư trên đất.

"Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể. Dự thảo Luật cần quy định tiêu chí rõ ràng cho từng hình thức đấu giá, đấu thầu với quan điểm tăng trưởng kinh tế dựa vào hiệu quả đầu tư trên đất", Phó thủ tướng nói.

Về chính sách tài chính đất đai, cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường; hệ số giá đất giữ nguyên nếu chưa có chính sách mới. "Việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc "một giá" do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Việc điều chỉnh giá đất đối với các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để vừa bảo đảm công bằng, vừa đạt hiệu quả kinh tế - xã hội", Phó Thủ tướng yêu cầu.

Cũng theo Phó thủ tướng, thuế bất động sản nên áp dụng với đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, không áp dụng với dự án sử dụng nhiều đất phục vụ phát triển.

Đối với các dự án đất đai, bất động sản đang vướng mắc, dự thảo Luật cần có công cụ pháp lý để xử lý dứt điểm, tránh lãng phí. Đồng thời, khi mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai, phải đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.