Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu lý do sửa Luật Đất đai 2024

Nhiều bất cập trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Quy định bắt buộc phải lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện đã góp phần làm gia tăng thủ tục hành chính, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai và làm chậm tiến độ đưa đất vào khai thác, sử dụng.

Luật Đất đai năm 2024 đã có bước điều chỉnh khi cho phép những địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn thì không cần lập thêm quy hoạch sử dụng đất mà có thể sử dụng trực tiếp các quy hoạch này làm công cụ quản lý. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp; nhiều trường hợp các quy hoạch này chưa bao phủ toàn bộ địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng một số địa phương dù đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn vẫn buộc phải lập quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí nguồn lực.

Một vướng mắc lớn khác đến từ việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất trồng lúa. Theo Kết luận số 81-KL/TW ngày 29/7/2020 của Bộ Chính trị về bảo đảm an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030, diện tích đất trồng lúa cần được giữ ổn định ở mức 3,5 triệu ha – cao hơn so với nhu cầu thực tế nhằm bảo đảm an ninh lương thực. Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc chuyển đổi đất trồng lúa sang các mục đích khác như phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng...

Ngoài ra, còn tồn tại sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến đất đai. Đáng lưu ý, hiện vẫn chưa có cơ chế linh hoạt để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ các dự án đầu tư công, dự án quan trọng, cấp bách, hoặc các dự án có yêu cầu đặc thù về vị trí địa lý, dù đã được cấp có thẩm quyền thông qua chủ trương đầu tư nhưng chưa được đưa vào quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch hiện hành.

Bên cạnh đó, quy trình giao đất, cho thuê đất còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư và sử dụng đất hiệu quả. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc giao đất, cho thuê đất hiện nay chủ yếu thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng quá trình này thường kéo dài do quy trình pháp lý phức tạp. Nhiều dự án không tìm được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến đất đai chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng tới thu hút đầu tư.

Đặc biệt, với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, cơ chế đấu thầu kéo dài thời gian và không đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực vượt trội.

Việc cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp trong hạch toán, thế chấp và huy động vốn – nhất là các dự án y tế, giáo dục, văn hóa, lưu trú…

Quy định bắt buộc đấu giá đối với quỹ đất dôi dư, đất sau cổ phần hóa – kể cả khi được miễn, giảm tiền sử dụng đất cũng khiến nhiều dự án ưu đãi đầu tư bị chậm tiến độ do gia tăng thủ tục và chi phí tuân thủ.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng cho biết hiện chưa có quy định pháp lý rõ ràng về việc thu hồi đất đối với các dự án có yêu cầu đặc thù về vị trí như trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa, du lịch hay dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại. Nhiều dự án quy mô lớn, có vai trò động lực phát triển kinh tế – xã hội, tạo việc làm và đóng góp ngân sách, nhưng không thuộc diện được thu hồi đất, dẫn đến khó khăn trong tiếp cận quỹ đất và chậm triển khai.

Bên cạnh đó, yêu cầu phải hoàn tất bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất khiến việc triển khai các dự án khẩn cấp hoặc có đặc thù như tái định cư tại chỗ gặp nhiều trở ngại. Một số trường hợp, người dân đã đồng thuận bàn giao mặt bằng nhưng vẫn không thể thu hồi đất do thiếu linh hoạt trong quy định phê duyệt phương án bồi thường.

"Thực tế cũng cho thấy, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhưng vướng mắc chỉ một phần diện tích không thể thương lượng đã khiến toàn bộ dự án bị đình trệ, gây lãng phí đất đai và kéo dài thời gian đầu tư", Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ.

Ngoài ra, việc xác định giá bồi thường chưa sát thực tế do phụ thuộc vào phương pháp định giá đất cụ thể còn nhiều bất cập. Điều này dẫn đến đòi hỏi bồi thường cao, yêu cầu tái định cư bằng đất, phát sinh khiếu kiện và làm tăng chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư – đặc biệt với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.

Cũng theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dù đóng vai trò quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp, hiện nay việc định giá của nhà nước vẫn phụ thuộc nhiều vào tư vấn và giá thị trường thứ cấp. Điều này dẫn đến kết quả định giá thiếu nhất quán, chưa phản ánh đúng giá trị thực, làm giảm hiệu quả điều tiết và gây khó khăn trong triển khai dự án đầu tư.

Đặc biệt, phương pháp thặng dư – thường áp dụng cho các khu đất làm dự án – bị phụ thuộc vào dữ liệu quá khứ và thông tin thị trường biến động, khiến giá đất do nhà nước xác định dễ bị "cuốn theo" giá thị trường, thay vì giữ vai trò dẫn dắt.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng cơ chế xác định giá đất cụ thể hiện nay mang tính tận thu, khiến chi phí đầu tư tăng, kéo dài thủ tục, làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư địa phương. Cùng với đó, tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm trong định giá và sự thiếu đồng bộ giữa các luật liên quan đang gây ách tắc trong quá trình thực hiện.

Ngoài ra, hiện nay, hệ thống pháp luật vẫn đang trong quá trình điều chỉnh ở nhiều lĩnh vực như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu… dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ khi áp dụng. Việc triển khai pháp luật đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Đáng chú ý, nhiều dự án đầu tư sử dụng đất kéo dài qua nhiều giai đoạn pháp lý nhưng lại thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, khiến địa phương lúng túng trong xử lý hồ sơ và thực hiện dự án.