Doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức

Khó khăn vẫn đang “bủa vây” doanh nghiệp địa ốc

Theo cuộc khảo sát mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với 500 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhằm đánh giá những tác động về cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Kết quả cho thấy, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Cụ thể, 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng với lần lượt 21%, 22%.

VARS cho rằng, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể tiếp tục xu hướng tăng là minh chứng rõ nhất về việc các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Bên cạnh đó, 20% sàn giao dịch bất động sản đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao. Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt nhưng không nhiều.

VARS nhận định, nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý III/2023. Thậm chí, nếu khó khăn kéo dài đến hết năm, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.

Trong khi đó, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp chưa thể có được dòng tiền để hoạt động sau những cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn.

Hiện nay, bất động sản hiện cần nguồn vốn đầu tư trong trung và dài hạn, song thị trường vẫn phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là vốn vay từ ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mặt khác, NHNN đang triển khai lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản khiến doanh nghiệp không thể tiếp cận được. Khi đó, nguồn vốn từ khách hàng cũng không mấy khả quan.

Khó khăn vẫn chưa kết thúc. Doanh nghiệp trong tình cảnh trái phiếu doanh nghiệp không có nhiều tín hiệu khả quan còn phải chật vật bán hàng, gặp tình trạng nhà đầu tư sụt giảm niềm tin, có tâm lý chờ đợi và chưa xuống tiền mua nhà…

Do đó, đa số doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để tiếp tục duy trì hoạt động. Tuy nhiên, doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau dù ngân hàng Nhà nước nỗ lực điều chỉnh thông qua các đợt giảm lãi suất và tín dụng ưu đãi. Bởi lẽ nhiều doanh nghiệp muốn vay thì không đủ điều kiện theo quy định đặt ra, trong khi doanh nghiệp có thể thì lại không dám vay bởi không có lợi nhuận.

Cần lưu ý rằng, tháng 9 là một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Danh sách các doanh nghiệp địa ốc chậm thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu đang kéo dài thêm khi có khoảng 70 cái tên nằm trong danh sách này tính đến ngày 24/8/2023.

Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, về cơ bản, động thái này chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác nhằm giúp doanh nghiệp có thêm thời gian ổn định sản xuất - kinh doanh, tái cơ cấu nợ, trong khi khó khăn phía trước vẫn chất chồng.

Hơn nữa, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, đa số người mua hụt dòng tiền khi lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm. Trạng thái thị trường không tốt khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể bán hàng như kế hoạch.

“Nỗi lo” hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản

Theo phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của 1.579 doanh nghiệp (thuộc 10 ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết, từ giữa 2022 đến hết quý II/2023, doanh thu các ngành đều giảm. Nghiêm trọng nhất là nhóm bất động sản và xây dựng.

Theo đó, bất động sản và xây dựng là nhóm gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày tồn kho và số ngày phải thu (thời gian bình quân để thu hồi công nợ sau khi bán hàng) tăng cao nhiều lần.

Trong đó, theo kết quả của Ban IV cho thấy, với doanh nghiệp bất động sản, số ngày tồn kho trung bình trong quý I/2023 lên đến 5.662 ngày, cá biệt có doanh nghiệp lên đến 54.334 ngày. Tức, doanh nghiệp phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Thực tế, một sản phẩm bình thường có thời gian tồn kho bình quân trong khoảng 1 năm (360 ngày), bất động sản khoảng 2 năm (720) ngày. Nhưng trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh quý III của doanh nghiệp bất động sản cho thấy, thời gian tồn kho bình quân kéo dài đến vài trăm năm.

Nhằm khắc phục tình trạng này, Ban IV đã kiến nghị các chính sách cần tập trung hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp thông qua tiếp cận vốn, giãn, giảm chi phí. Điều này giúp doanh nghiệp tạo dòng tiền ngắn hạn ít nhất trong nửa cuối năm 2023, hoặc đến nửa đầu năm sau.

Đồng thời, Ban IV cũng cho rằng cần có thêm chính sách tài khóa nghịch chu kỳ để thúc đẩy tổng cầu bên cạnh các chính sách tiền tệ. Đơn cử như đẩy mạnh đầu tư công, tập trung vào các cơ sở hạ tầng lớn, phát triển nhà ở xã hội - một mặt hỗ trợ doanh nghiệp ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, bất động sản, mặt khác đáp ứng nhu cầu thực của người lao động.

Các biện pháp giảm, giãn thuế, chi phí khác cũng được nhắc đến bởi đây là thời điểm khoan thư sức dân.

Bên cạnh đó, cần lưu tâm phát triển thị trường vốn hiện đại nhằm, tránh để tăng trưởng quá phụ thuộc vào tín dụng; tiếp tục có những phân tích để thiết kế chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp với từng nhóm quy mô doanh thu và ngành nghề để đảm vừa bảo mục tiêu tăng thu ngân sách giúp doanh nghiệp phát triển.