Doanh nghiệp đang gánh chịu rủi ro gì khi ngân hàng siết tín dụng?

Với tư cách là một nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, cho biết hầu hết chúng ta đều có thể cảm nhận được những áp lực của thị trường bất động sản khi ngành ngân hàng siết tín dụng.

Ông nói: “Khi bàn thảo với những ngân hàng đối tác tại Việt Nam, chúng tôi đều cảm nhận rõ rằng các ngân hàng đều miễn cưỡng không muốn cho vay ở thị trường trong nước ít nhất từ giờ cho đến cuối năm. Tựu chung lại, tôi nghĩ hầu hết mọi người đều bị ảnh hưởng”.

Theo ông Piro, trong 2 tháng tới, ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ sẽ rõ ràng hơn. Đây không phải là vấn đề của riêng Việt Nam mà còn của nhiều nước trên thế giới. Các ngân hàng trung ương tại hầu hết những nền kinh tế đứng đầu trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Hiện tại, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó.

Tuy nhiên, ông cũng khẳng định, điều này không khiến cho bất động sản Việt Nam không cón hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Trên thực tế, nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài với Việt Nam vẫn còn, nhưng phải tính đến sự vươn lên, thống trị của các nhà phát triển dự án trong nước nhiều, khiến giá trị đầu tư vào Việt Nam không còn lớn như trước đây.

Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup, cho biết hiện nay, không chỉ các khách hàng, chủ đầu tư bất động sản cũng đang đối diện rất nhiều rủi ro trong thời gian vừa qua.

Với cương vị là chủ đầu tư đang phát triển và nghiên cứu 7-8 dự án bất động sản, vị này cho rằng, chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang chịu nhiều những rủi ro rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật Việt Nam hiện nay còn bất cập.

Các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu,bàn giao.

Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản nhà ở, Bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư phải nghiên cứu 12-17 bộ luật và các văn bản dưới luật để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng.

“Doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn cả chủ quan và khách quan, đặc biệt rủi ro về pháp lý dự án. Có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất hoặc khi giao đất và lập quy hoạch dự án có tỷ lệ đất rừng nguyên sinh hoặc rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư và điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp”, ông Thành nói.

Ngoài ra, Chủ tịch VNGroup cho rằng, giữa các sở ban ngành, như sở tài nguyên môi trường và sở xây dựng, Sở KHĐT trong quá trình xem xét và phê duyệt có rất nhiều vấn đề chồng chéo gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng có rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng và huy động các hình thức khác.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết tín dụng, không cấp tín dụng nữa, kênh trái phiếu bị khoá chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn vì đặc thù đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn.

Từ những khó khăn đó, nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức, góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có nguồn vốn đầu tư bất động sản để đưa dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ.

Ông Nguyễn Minh Nhật – Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group, doanh nghiệp hiện có một số kênh huy động vốn là từ khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước và ngoài nước) và vốn tín dụng từ ngân hàng. Hiện nay các nguồn vốn này đều đang vướng.

Ông Nhật cho hay, doanh nghiệp của ông hiện có khoản vay khoảng 2.000 tỷ đồng đã được ngân hàng duyệt giải ngân, nhưng đến khi dự án tiến hành xây dựng thì nhà băng nói "đã hết room tín dụng".

CEO của Vạn Xuân Group cho rằng, ở góc độ doanh nghiệp có cảm giác các ngân hàng đang có hai luồng phê duyệt hồ sơ. Chẳng hạn, "khẩu vị rủi ro" của các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng cổ phần là khác nhau. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng mà ngân hàng không giải ngân thì dự án không thể nào tiếp tục triển khai.

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp ngộp thở, có thể đi đến "tắc thở".

Ông Châu cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản, một phần do thiếu dự án mới dẫn đến nguồn cung được đưa ra thị trường rất hạn chế.