Doanh nghiệp ‘đứng ngồi không yên’ do ảnh hưởng từ tăng lãi suất

Theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản là kinh tế vĩ mô, pháp lý pháp lý và điều tiết quản lý, quan hệ cung cầu của thị trường và gắn với giá mua bán bất động sản, tài chính bất động sản, quy hoạch và cơ sở hạ tầng, thông tin, dữ liệu và tính minh bạch của thị trường.

Về kinh tế vĩ mô, Việt Nam đang là điểm sáng và ngược lại với thực tế của thị trường, bởi kinh tế tiếp tục phục hồi tốt, lạm phát ở mức độ là ổn. Trong tháng 10, Chính phủ sẽ phải trình Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cho năm tới sẽ thông qua một số chỉ tiêu quan trọng. Tuy nhiên, thách thức ở đây là có thể tình hình sẽ khó khăn hơn với Việt Nam, bởi giá cả cao do lạm phát cao.

Ông Lực đưa ra cảnh báo nữa là rủi ro tài chính, bất động sản năm nay đã bắt đầu ngấm đòn. Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp ta tăng và doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán.

Bên cạnh đó, ông Lực còn chỉ ra thách thức của năm nay và năm tới, còn đến từ việc chương trình phục hồi thực hiện chậm, giải ngân đầu tư công vẫn còn chậm. Doanh nghiệp năm nay khó khăn về dòng vốn, về nhân sự, nhân sự, thị trường chứng khoán và bất động sản điều chỉnh rất mạnh.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, thời điểm cách đây hơn 10 năm, khi lạm phát tăng cao, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản “ngã ngựa” vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng, thị trường sụt giảm mạnh về thanh khoản. Thế nên, việc tăng lãi suất sẽ tác động mạnh nhất đến nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME phân tích, khi các ngân hàng tăng lãi suất huy động, thì sớm hay muộn cũng sẽ tăng lãi suất cho vay. Đó là chưa kể, vừa qua, hàng loạt ngân hàng trung ương trên thế giới đã tăng lãi suất, nếu các ngân hàng trong nước không tăng theo, đồng Việt Nam sẽ rất dễ bị mất giá và điều này không tốt cho nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Tăng lãi suất là một trong những công cụ siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Nhưng nếu lãi suất cao, ngược lại, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải bán cắt lỗ.

Theo ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group chia sẻ, từ năm 2020 đến nay, doanh nghiệp bất động sản phải gồng mình vượt qua dịch bệnh. Việc tiếp cận vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài cũng gặp trở ngại khi phía đối tác đánh giá hành lang pháp lý chưa ổn do thủ tục dự án kéo dài. Hiện có 4 kênh huy động vốn là từ khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước, ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng, nhưng đến nay các nguồn này đều vướng. Nguồn vốn đóng vai trò huyết mạch với hoạt động của doanh nghiệp bất động sản nên cần sớm được khơi thông.

Gần đây, động thái phân bổ room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ phía doanh nghiệp bất động sản. Dù đây là một tín hiệu vui với thị trường bất động sản, song ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nói “chưa được như kỳ vọng”.

Theo ông Toản, room tín dụng được phân bổ tiếp nhưng với tỷ trọng không nhiều, “miếng bánh” giữa các ngân hàng cũng khác nhau, những ngân hàng cho vay bất động sản mạnh từ đầu năm thì không được phân bổ nhiều và cũng sẽ tiếp tục hạn chế cho vay bất động sản.

Hơn nữa, tỷ lệ room được phân bổ thấp hơn kỳ vọng, số tiền giải ngân thêm chỉ phục vụ cho các hồ sơ đang chờ sẵn từ trước, có thông báo cho vay nhưng ngân hàng hết hạn mức. Ngoài ra, việc giải ngân vào bất động sản vẫn bị siết chặt, chỉ thực hiện đối với những dự án tốt được thẩm định kỹ, không dễ để vay với mục đích đầu tư bất động sản.

Nói về việc các doanh nghiệp bị ảnh hưởng, chuyên gia cho rằng bất động sản là lĩnh vực huy động vốn rất lớn. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của bất động sản gần 12%, vẫn cao hơn so với nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế quốc dân.

Việc tăng lãi suất này cũng làm tăng chi phí cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc chi phí cao lên thì giá bán phải cao lên, nhưng trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay thì người dân sẽ khó mua hơn, dẫn đến tính thanh khoản thấp và thị trường trầm lắng sẽ kéo dài hơn.

Ngoài ra, hiện nay NHNN nới room tín dụng nhưng thực tế, dòng vốn được nới chủ yếu đi vào các lĩnh vực khác chứ tiền vào bất động sản sẽ không cao. Tuy nhiên, Nghị định 65 về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ra đời cũng phần nào giúp các doanh nghiệp huy động được nguồn vốn để đảo nợ.

Trong bối cảnh khó khăn về dòng vốn, một số doanh nghiệp địa ốc đã lên kế hoạch thích ứng mới để duy trì hoạt động kinh doanh. Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Fiin Group, các doanh nghiệp địa ốc nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Cụ thể, các chủ đầu tư có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động). Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản có thể đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng.