Nhà đầu tư đất nền tỉnh lẻ ồ ạt bán tháo thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng

Liên tục rao bán

Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến đầu năm nay, thị trường đất nền liên tiếp đón các cơn "sốt đất". Trong đó, đất ở nông thôn ở nhiều tỉnh lẻ cũng tăng gấp 2-3 lần so với cuối năm 2019.

Tuy nhiên, từ tháng 4 vừa qua, thị trường đột ngột chững lại do tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt. Nhưng sau hơn 4 tháng gắng gượng, tới nay, nhiều nhà đầu tư phải ồ ạt bán ra nhằm thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng.

Anh Hoàng ở Hà Nội chia sẻ, năm 2021, anh đầu tư đất nền vì thời điểm đó dịch Covid hoành hành, không đầu tư loại hình kinh doanh nào tốt hơn đất nền. Khi biết quê nhà tại Thái Bình có nhiều người về tìm mua đất nền, anh cũng về quê đầu tư một vài mảnh đất. Bỏ ra số tiền gần 5 tỷ đồng nhưng tới nay vẫn chưa thể bán. Mặc dù đã rao bán 3, 4 lần nhưng không có ai hỏi mua. Trong số gần 5 tỷ đồng đó anh đã vay từ ngân hàng hơn 2 tỷ, áp lực trả lãi hàng tháng khiến anh sốt ruột và mong bán đất để thoát hàng, thu hồi vốn.

Tương tự, anh Nguyễn Đức Hải ở Hà Nội cũng chia sẻ, anh cùng nhóm bạn về Nam Định và Thanh Hóa để đầu tư đất nền. Cả nhóm bỏ ra gần 10 tỷ đồng để đầu tư, nhưng tới nay chưa thể bán, trong khi đó sắp tới ngày đáo hạn nợ ngân hàng.

Anh cho biết, với áp lực tài chính phải trả, nhóm đầu tư của anh phải nhờ tới môi giới để bán cho nhanh và chấp nhận cắt lỗ tới cả tỷ đồng/ lô. "Một lô đất ở huyện Giao Thủy rộng hơn 800m2 trước đó chúng tôi kỳ vọng bán với giá 4 tỷ đồng, nhưng bây giờ chỉ rao bán 2,3 tỷ đồng", anh Hải nói và cho biết, với giá này anh chịu lỗ tới 900 triệu đồng so với lúc mua vào. Nhưng đó là với lô có vị trí đẹp, kỳ vọng có thể bán được luôn để thu tiền trả nợ ngân hàng.

Trong những năm qua, nhiều khu vực giáp biển của huyện Hải Hậu, Nghĩa Hưng, Giao Thủy của Nam Định liên tục "sốt đất", giá đất tăng chóng mặt. Tuy nhiên, hơn 3 tháng trở lại đây, thị trường chững hẳn. Đáng chú ý, giá đất nền khu dân cư tại đây cũng đã hạ nhiệt.

Thị trường đất nền tại các tỉnh lẻ có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt trong những tháng gần đây. Không hcỉ tại Nam Định, Thái bình mà tại các khu vực trước đây từng xảy ra sốt đất như Đông Sơn, Triệu Sơn, Sầm Sơn thì nay đã vắng bóng "cò đất", không còn hiện tượng kẻ bán người mua tấp nập. 

Tại Hà Tĩnh, hồi đầu năm cũng ghi nhận những làn sóng tăng giá đất cao chưa từng có. Các lô đất trước đây chỉ có giá 1,2 tỷ đồng bám mặt đường Quốc lộ chỉ sau một ngày đã được thổi lên 1,8 tỷ đồng. Sau đó cứ mỗi lần qua tay "cò" lại được nâng giá lên. Nhưng đến nay, tất cả các lô đất trên đều đã giảm và không có người hỏi mua.

Thị trường đang thanh lọc nhà đầu tư?

Theo các chuyên gia, đất tỉnh là những thị trường nhiều nhà đầu cơ, ít người mua ở thực. Thế nên, sốt đất mới dễ hình thành. Và hệ luỵ của cơn sốt đất đi qua chính là tình cảnh mất cọc của những nhà đầu tư tay ngang, hay môi giới muốn "đổi đời" mạnh dạn xuống tiền kiếm lời. Người xác định phải mất cọc vì khó bán lại cọc. Người chấp nhận đã bỏ bạc tỷ mua đất nhưng sẽ phải đợi 5-10 năm mới có thể thanh khoản.

Ông Quốc Anh Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đa phần những người tìm kiếm đất tỉnh đến từ Hà Nội và TP.HCM. Họ có mục đích rõ ràng là đầu tư. Còn họ sẽ ở hay sinh sống ở đó thì tôi chưa nhìn thấy mà đa phần họ đi theo các dòng tiền lớn là dòng tiền nhìn thấy các cơ hội liên quan đến việc phát triển. Họ sẽ là dòng tiền đi sớm đầu tiên tạo ra các mặt bằng giao dịch cũng như mặt bằng về giá và làm sôi động thị trường. Bình thường nguyên tắc là đi theo dòng tiền lớn và dòng tiền lớn ấy đa phần đến từ Hà Nội.

Theo lãnh đạo công ty phát triển khu đô thị tại các tỉnh thành, sau cơn sốt đất thường xảy ra khu đô thị hoang hoá. Bản chất là bởi đó là khu vực mà môi giới, nhà đầu tư quan tâm tới việc ra hàng, làm sóng, đẩy thị trường. Họ không quan tâm có bao nhiêu nhà đầu cơ và có bao nhiêu người tiêu dùng thật. Họ cũng không có một concept sản phẩm thực thụ hướng đến giá trị sử dụng, hướng đến khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Vị này cho rằng, các dự án đó thiếu các tiện ích dành cho cuộc sống, đa phần nằm ở các vị trí không thuận lợi, không có kết nối vùng tốt với cơ sở hạ tầng trường, trạm trên địa bàn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản sôi động trước đó do nhiều người vay để "lướt sóng". Nhưng hiện nay, thị trường đang chững lại, giao dịch khó khăn, nhiều người đang bị kẹt. Vì vậy, nếu lãi suất ngân hàng tăng, việc vay vốn đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn.

Ông Điệp nhìn nhận, khả năng bán tháo rất cao ở các thị trường bất động sản tỉnh sốt chủ yếu do đầu cơ "thổi giá" mà không có nhu cầu thực. Khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh.

"Tác động lớn nhất là đối với những người đầu tư, đầu cơ bất động sản dùng đòn bẩy quá lớn. Hiện tại, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay cũng tăng theo. Điều này không tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ, nhà đầu tư nào không đủ tiềm lực sẽ bị thanh lọc", ông Điệp nói.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ để chọn ra những dòng sản phẩm tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Do đó, nhà đầu tư tham gia vào thị trường lúc này cần am hiểu và nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường hơn, để đưa ra quyết định chính xác. Có thể nói, đây là giai đoạn "vàng" để nhà đầu tư có thể chọn được sản phẩm tốt tạo nguồn cung bền vững cho thị trường.