Dự án Bcons Polygon: Huy động vốn trái phép, Công ty Sao Việt đang bán nhà không móng?

Lách luật, huy động vốn trái phép?

Theo lời giới thiệu thì Dự án Bcons Polygon là dự án thứ 8 của Tập đoàn Bcons sở hữu vị trí tại Khu phố Bình Đường 3, An Bình, Dĩ An, Bình Dương với 783 căn hộ hiện đại. Dự án được tỉnh Bình Dương phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 theo quyết định số 1371/QĐ-UBND.Dự án Bcons Polygon được xây dựng với thiết kế 2 block căn hộ với 29 tầng nổi và 2 tầng hầm. Cung cấp ra thị trường 764 căn hộ từ 1 – 3 phòng ngủ cho số lượng cư dân khoảng 1.527 người. Bcons Polygon là phiên bản mới nhất, nâng cấp nhất về tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao. Dự án Bcons Polygon chắc chắn sẽ tạo sức hút lớn đến khách hàng để ở trong khu vực và khách hàng đầu tư tại TP. HCM.

Dự án Bcons Polygon hiện chỉ là bãi đất trống, chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn trái phép từ các khách hàng

Hiện nay, trên website của hàng loạt các đơn vị phân phối dự án này cũng giới thiệu: “Bcons Polygon tọa lạc ngay khu vực phát triển nên hệ thống hạ tầng tiện ích vô cùng thuận lợi, tất cả cách dịch vụ từ học tập đến mua sắm, chăm sóc sức khỏe hiện hữu trong bán kính chưa tới 3km.

Ngoài ra, dự án còn được quảng cáo thiết kế theo phong cách hiện đại đem đến không gian sống an yên, tiện nghi. Với vị trí đẹp, giá tốt, sản phẩm chất lượng, tiến độ thi công thần tốc cùng nhiều chương trình tài chính hỗ trợ người mua nhà, nhất là mức giá tốt, Bcons Polygon được nhận sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà trong năm 2022 này”.

Theo theo tìm hiểu của phóng viên hiện nay dự án Bcons Polygon chỉ đang là bãi đất trống ngổn ngang, chưa có dấu hiệu xây dựng, nhưng không hiểu sao chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã vội tiến hành huy động vốn từ khách hàng. Hiện tại, nếu khách hàng muốn sở hữu căn hộ tại dự án thì tiến hành ký phiếu đăng ký giữ chỗ do Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Sao Việt với số tiền là 30 triệu đồng.

Việc chủ đầu tư dự án Bcons Polygon “lách luật” bằng các phiếu đăng ký giữ chỗ có dấu hiệu huy động vốn trái quy định? Mặc dù, khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã  quy định: "Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật".

Theo Bộ Xây dựng thì với những quy định trên, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong bất động sản chính là đang lách Luật đất đai.

Khách hàng nắm "đằng lưỡi"?

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua”, “hứa bán”, trong khi giao dịch dạng này rất phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, phiếu đăng ký giữ chỗ…

Trong vai khách hàng, tư vấn cho phóng viên, một nhân viên môi giới cho biết, dự án Bcons Polygon hiện nay có giá khoảng 34 triệu/m2. Đến ngày 29/5 bên công ty sẽ mở bán, tới lúc đó khách hàng quyết định cũng chưa muộn. 100% căn hộ đều có ban công, tiện ích như hồ bơi, phòng gym….. Đặc biệt, chủ đầu tư kết hợp với các ngân hàng cùng hình thức thanh toán linh hoạt, anh chỉ cần đóng 30 triệu đồng để booking giữ chỗ, sau 7 đến 10 ngày đóng thêm 10% giá trị căn hộ, khoảng 180 triệu đồng (210 triệu trừ đi 30 triệu booking), dự kiến đến tháng 07/2022 sẽ xong phần móng thì ký Hợp đồng mua bán.

Khách hàng chuyển tiền cho Công ty Sao Việt số tiền đặt chỗ dự án Bcons Polygon

Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong bất động sản chính là đang lách Luật đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), những dạng hợp đồng này diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” hay “phiếu đăng ký giữ chỗ” như trên. 

Còn về mặt pháp lý, nhiều chuyên gia cũng cho rằng nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. 

Có lẽ, khách hàng nên thận trọng trước những diễn biến bán hàng tại Dự án này bởi một dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ có thể được phép mua bán khi có thông báo đủ điều kiện mở bán của cơ quan thẩm quyền, mà điều kiện tiên quyết đó chính là đã hoàn thành xong và được nghiệm thu về hạ tầng kỹ thuật.

Đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần có những động thái kiểm tra, xác minh làm rõ để bảo vệ khách hàng; xử lý nghiêm khắc nếu có vi phạm, làm lành mạnh môi trường đầu tư; phòng ngừa hành vi phạm và tội phạm trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó....”.

Ngoài ra, để được mở bán chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và nhận được thông báo của Sở Xây dựng dự án đó đủ điều kiện thì mới được phép bán.