Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Quy định thời hạn sở hữu chung cư có thể ảnh hưởng tới thị trường

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, đánh giá dự thảo sửa đổi luật có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Trong đó, phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

“Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng ngàn hộ dân trên cùng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận”, ông Hiệp nhận định.

Có cùng quan điểm này, ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách Quốc hội đánh giá, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới; trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với giúp giá nhà giảm xuống.

Ông Cường đề xuất, nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng  chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn.

Tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Đình Vinh - Giám đốc Công ty Luật VietThink nhận xét, nhiều quốc gia đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cần phải giải quyết được mâu thuẫn giữa đất và nhà. Muốn vậy, cần có giải pháp và thông suốt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

“Quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhưng vẫn phải giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người dân khi đến thời điểm các tòa nhà chung cư này hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ đi để xây mới lại. Nếu cứ khư khư bảo về quan điểm sở hữu chung cư vô thời hạn thì sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ. Thành phố Hà Nội đã đề xuất thí điểm cái tạo 10 nhà chung cư cũ nhưng đến nay vẫn rất chậm” - ông Vinh dẫn chứng.

Theo ông Vinh, hiện còn bất cập rất lớn nữa là loại hình condotel (căn hộ khách sạn) có suất đầu tư cao và chất lượng tốt hơn rất nhiều nhà chung cư hiện nay nhưng quy định cũng chỉ được sở hữu 50 năm là đang tước bỏ quyền của người sở hữu mà không đưa ra phương án giải quyết. Trong khi đó, chung cư lại đang được cấp quyền sở hữu không thời hạn. Do đó, Luật Nhà ở cần bình đẳng về thời hạn sở hữu chung cư nói chung.

Từ thực tế tại địa phương, đại diện cho thành phố Hà Nội, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương đặt vấn đề, với các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp thì sẽ xử lý ra sao. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu thư vào tham gia xây mới, cải tạo.

Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay. Trong khi đó, hết niên hạn sử dụng tòa nhà nhưng vẫn có thể đấu giá đất của toàn nhà đó do họ vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị lên rất cao. Về lo ngại khi áp dụng quy định này sẽ khó bán được chung cư, ông Phương cho rằng điều này là thiếu căn cứ.

Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện đến từ các đơn vị như  Tập đoàn CEO, Sunshine, Sun Group, VinaCapital đều chung quan điểm cho rằng việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường.

Với quy định này, có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư. Trong khi đó, chung cư chính là mô hình phát triển phù hợp hiện nay nhằm tiết kiệm tài nguyên quỹ đất; đồng thời, gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản - các doanh nghiệp e ngại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết hiệp hội đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới.

Theo ông Châu, nếu quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được thông qua thì có thể làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện. Ông dẫn số liệu, hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP HCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Từ một số lý lẽ liên quan đến cả lý và tình, hiệp hội đề nghị chọn phương án giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.