HoREA kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xây dựng mới

Trong nội dung gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng của HoREA ngày 21/09 vừa qua, HoREA cho biết, thời gian qua, Hiệp hội đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 công nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định.

Cụ thể, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

Bởi lẽ nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế và sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân lựa chọn sống trong nhà chung cư phù hợp với khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Nhưng trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lại tiếp tục đề xuất 02 phương án về “thời hạn sở hữu nhà chung cư”, đồng thời Bộ Xây dựng cũng đề xuất dự thảo quy định theo phương án 1 (PA1) là bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư…

Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

HoREA cho rằng, Luật Nhà ở 2014 lần đầu tiên đã quy định chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn” đồng thời với chế độ “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”.

Ưu điểm của “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” là giá bán thấp hơn “căn hộ sở hữu không xác định thời hạn” tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng. Nhưng, đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn “căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn”, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn chưa thật sự hấp dẫn và chưa đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của đa số người tiêu dùng.

So sánh giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự “hấp dẫn” và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi lẽ đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là “tiêu sản” (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là “tích sản” (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh (trong đó, nhà phố, biệt thự có thể dành một phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ hoặc cho thuê; riêng căn hộ nhà chung cư có thể cho thuê ở, không được sử dụng vào mục đích khác không phải để ở); vừa sử dụng nhà ở làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Nếu áp dụng phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) “quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” thì có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện. Do vậy, nên giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Bên cạnh đó, Phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã “sáng tác” khái niệm “gia hạn thời hạn sở hữu” không tương thích với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về “quyền sở hữu” và “căn cứ xác lập quyền sở hữu” đối với tài sản.

PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa “quyền sở hữu nhà chung cư” với “thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư”. Trong lúc, việc xử lý nhà chung cư “hết thời hạn sử dụng” phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Ngoài ra, PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư thì chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”.

Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật”.

Phương án này cũng chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với “đất xây dựng khu chung cư” là “đất sử dụng ổn định lâu dài” hay là “đất sử dụng có thời hạn” theo “thời hạn sở hữu nhà chung cư”.

Do vậy, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.