GS Đặng Hùng Võ: Đừng nhầm tưởng giải cứu “thị trường” với giải cứu “doanh nghiệp” bất động sản

Thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác

Xoay quanh câu chuyện giải cứu thị trường bất động sản, GS Đặng Hùng Võ cho rằng trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản vì thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác.

Theo GS Võ, kinh nghiệm tại các nền kinh tế phát triển cho thấy, Chính phủ hay cơ quan quản lý Nhà nước chỉ có những biện pháp “giải cứu” thị trường bất động sản khi nợ xấu của các dự án bất động sản gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán.

Theo đó, nếu khó khăn của thị trường bất động sản xảy ra ở mức độ cao hơn, làm cho thị trường tín dụng bị ảnh hưởng do nợ xấu, do làm mất niềm tin của người mua trái phiếu, cổ phiếu, thì tùy tức mức độ mà Nhà nước đưa ra các giải pháp giải cứu.

Dẫn chứng trường hợp của nền kinh tế có nhiều nét tương đồng về mô hình quản lý Nhà nước là Trung Quốc, nguyên Thứ trưởng Bộ TM&MT cho rằng dù các vấn đề của thị trường bất động sản đã được đề cập lâu nay và tháng 10 và vừa qua, cơ quan quản lý thông báo 16 biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường. Đây đều là các biện pháp nhằm ổn định, lành mạnh hóa thị trường chứ không đơn thuần là việc "giải cứu" như một số cơ quan thông tin truyền thông trong nước đang đưa tin.

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, GS Võ nhận định hiện nay, trước những khó khăn về dòng vốn, thanh khoản đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản phải bán hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này là bình thường trong cơ chế thị trường.

Theo GS Võ, những hành động của Chính phủ trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc thị trường là cần thiết để từng bước bình ổn cũng như định hướng thị trường phát triển một cách bền vững. Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định những động thái nói trên của các cơ quan quản lý Nhà nước là phù hợp, vừa hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp cũng như tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường, có sự rút kinh nghiệm từ những tình huống đã xảy ra trong khủng hoảng, đóng băng của thị trường bất động sản giai đoạn 2008 – 2013.

Theo đó, với việc ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và Gói vay 30 nghìn tỷ mà chúng ta vực dậy được thị trường từ năm 2014. Dù đã phần nào cải thiện được thanh khoản cho thị trường nhưng theo GS. Võ là vào năm 2014 cả hệ thống tài chính đã "hoa mắt" để giải quyết tình trạng nợ xấu đang tồn tại tại các tổ chức tín dụng và phải đến 2018 chúng ta mới xử lý tạm xong.

Đối với các nhà đầu tư đang tham gia thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường này đang có nhiều yếu tố khó khăn cùng “dồn ép” hiện nay thì cần tìm các giải pháp “tự cứu mình” và không nên kỳ vọng sẽ có giải pháp nào “giải cứu” trực tiếp cho thị trường.

Nợ xấu gắn với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có thể tăng lên, nhà điều hành sẽ cần có sự can thiệp để giữ cân đối vĩ mô chứ không phải một động thái giải cứu cho một doanh nghiệp hay nhóm nhà đầu tư cụ thể nào được.

Cách 'đặc trị' đầu cơ nhà đất

Kể từ năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) biểu hiện sốt giá. Việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời, làm cho việc phê duyệt các dự án bị dừng lại. Thiếu cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá.

Bên cạnh đó, còn một nguyên nhân trực tiếp là giới kinh doanh BĐS lợi dụng tình hình để kích sốt giá lên thành một xu hướng thị trường, với những tin đồn thổi về các ý tưởng quy hoạch đô thị, về các dự án hạ tầng, để từ đó tạo nên những "chợ cóc" BĐS, tung tin về mua tranh, bán cướp BĐS ở chỗ này hay nơi kia.

Nhìn vào ngoại cảnh, giới kinh doanh thương mại, dịch vụ đã cạn thu nhập sau một thời gian dài phải dừng công việc vì cách ly chống chọi với Covid. Nay nghe tin hấp dẫn về đầu tư vào BĐS, có thể được lợi lớn từ sốt giá, họ cũng tin theo. Nhưng thực ra đợt sốt giá này chỉ là "nhân tạo". Mặt bằng giá đó cao hơn nhiều so với thu nhập của nhóm trung lưu muốn có nhà để ở và chủ yếu là phục vụ giới kinh doanh BĐS.

Có thể thấy thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam không phục vụ người lao động mà phục vụ cho giới giàu lên từ BĐS. Nhà nước cần cải cách thị trường BĐS nhà ở theo hướng giảm giá cho phù hợp với thu nhập của nhóm trung lưu.

Đối với vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản hoặc tài sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra rằng, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. 

Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. 

Từ thực trạng trên, có 4 hệ luỵ chính sẽ xảy ra gồm: giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng. 

Qua 4 hệ luỵ này cho thấy, việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi.

Tại diễn đàn "Nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ", GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận pháp luật đang là lực cản rất lớn cho thị trường bất động sản nhà ở.

Theo GS Đặng Hùng Võ, một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án mới thời gian qua không được phê duyệt là bởi trên một dự án có nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau, được vận hành theo các khung pháp luật khác nhau.

Song song đó, ngữ nghĩa của các thuật ngữ pháp lý chưa rõ ràng, khó hiểu, thậm chí mỗi luật dùng một từ ngữ khác nhau. Điều này khiến khâu thực thi pháp luật thiếu hiệu lực, hiệu quả.

"Gần đây có tâm lý cán bộ rất ngại phê duyệt bởi vì tai nạn quản lý rất dễ xảy ra, làm cho TP.HCM và Hà Nội gần như không có dự án mới. Tôi đã phỏng vấn rất nhiều chủ đầu tư dự án, họ chán chường lắm rồi, tiền bỏ vào rất nhiều nhưng dự án cứ nằm đấy không được phê duyệt. Có những tỉnh còn thu hồi lại đất vì phát hiện ra quyết định giao đất có vấn đề", GS Đặng Hùng Võ nói.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh quan điểm: "Quản lý thị trường bất động sản là một nghệ thuật chứ không chỉ là kỹ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế, như những gì đã từng xảy ra tại Mỹ, Nhật Bản..."