“Hai thái cực” của thị trường bất động sản

Sản phẩm “cần không có, có không cần”

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) gần đây cho thấy, trong khi nguồn cung các sản phẩm là nhu cầu thiết yếu của xã hội (giá nhà ở thương mại, NOXH… chưa phù hợp) khan hiếm khiến giá nhà bị đẩy lên cao hơn giá trị thực cũng như khả năng chi trả của người dân. Dẫn tới các sản phẩm đầu tư, đầu cơ bị dư thừa.

Nhưng những sản phẩm này lại không được các nhà đầu tư lựa chọn để ẩn nấp nguồn tiền. Với sản phẩm “cần không có, có không cần” dẫn tới tồn kho hàng và ảnh hưởng nghiêm trọng đến các bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Thực tế, tại TP Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Sở Xây dựng, trong 8 tháng đầu năm 2023, thành phố có hơn 14.000 căn hộ đủ điều kiện bán, nhưng đa phần thuộc phân khúc cao cấp, không có sản phẩm nào dưới 30 triệu đồng/m2. Trong đó, các căn hộ đủ điều kiện bán chủ yếu là phân khúc cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) với hơn 9.200 căn, chiếm tỷ trọng hơn 64%. Còn lại hơn 5.000 sản phẩm trung cấp (giá khoảng 40 triệu đồng/m2).

Đồng thời, thanh khoản thị trường chịu ảnh hưởng không nhỏ từ tình trạng lệch pha cung cầu, song khảo sát chỉ ra nhiều yếu tố góp phần làm chậm lại quá trình phát triển của thị trường.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đã chỉ ra, trong quý II/2023, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp liên tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung đang mở bán trên toàn thị trường. Tuy nhiên, căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) dường như biến mất. Cả Hà Nội và TP. HCM, các căn hộ giá rẻ vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu của phân khúc này chiếm từ 70 - 80%.

Trong khi đó, báo cáo mới đây của Savills Việt Nam chỉ ra nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn ở mức cao vì tỷ lệ di cư tăng hàng ngày, đồng thời tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cũng cao.

Dự báo trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157 nghìn căn hộ gia đình. Trên thực tế, nguồn cung nhà ở tương lai chỉ có 59 nghìn căn hộ các hạng, 9 nghìn nhà ở thấp tầng và 18,7 nghìn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Thị trường vẫn thiếu hụt khoảng hơn 70.000 nhà ở.

Từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% trong tổng số nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường. Năm 2021, tổng số căn hộ bán ra đạt 14 nghìn căn nhưng không có một căn hộ bình dân nào. Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường gần như không còn xuất hiện căn hộ có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, tình trạng lệch pha cung - cầu bất động sản đã diễn ra từ nhiều năm nay, vì thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người lao động có thu nhập thấp và trung bình mua hoặc thuê ở thực.

Theo Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ - Ông Phạm Đức Toản cho rằng, nguồn cung căn hộ giá rẻ thiếu hụt ngày càng sâu. “Sự phát triển của chung cư mini cho thấy sự thất bại của việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại những thành phố lớn. Vì vậy không có nguồn cung thay thế, không có sản phẩm phù hợp với thu nhập của người dân mà chung cư mini phát triển đã được đón nhận.

Nguồn cung hiện nay rất ít, nhà ở xã hội gần như không đáng kể; Nhà ở cho thuê gần như không có một dự án nào, không có thị trường nhà ở cho thuê một cách bài bản và chuyên nghiệp”, ông Toản phân tích.

Giai đoạn “thăm dò” sẽ sớm kết thúc?

Giới chuyên gia đều đưa ra chung một dự báo, từ nay đến hết năm 2023, giao dịch mua bán đầu tư nhà đất sẽ nhộn nhịp hơn nhiều vì giai đoạn “thăm dò” sẽ kết thúc, chuẩn bị xuống tiền mua vào BĐS ưng ý. Nhiều giao dịch trong thế giằng co cũng sớm vào bước “chốt kèo” vì đã đến lúc cần tranh thủ mua vào khi thị trường đang nhen nhóm nhiều thông tin tích cực trở lại.

Thị trường địa ốc từ nay đến cuối năm, theo dự báo từ giới quan sát thị trường, yếu tố khó khăn nhất đã qua đi, song các nhà đầu tư vẫn có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Doanh nghiệp tiếp tục theo dõi các động thái điều tiết vĩ mô của Chính phủ để đưa ra phương án, chiến lược kinh doanh hợp lý nhất.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, so với những nước láng giềng, người Việt mua bất động sản để đầu tư chiếm tỷ trọng cao lấn át nhu cầu ở thực. Theo đó, có 60% người được khảo sát cho biết mua BĐS để đầu tư, 20% mua để sống gần những tiện ích dịch vụ, 20% mua để cải thiện không gian cá nhân.

Người Việt vốn luôn xem bất động sản như một thước đo thành tựu cả đời bên cạnh mục tiêu tích lũy tài sản, chờ đợi cơ hội để sinh lời. Tâm lý của người mua không đơn thuần chỉ để ở hay tiêu dùng, mà còn mang tính tích lũy cho con cháu. Do đó, BĐS luôn là kênh đầu tư được ưa chuộng kể cả trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất.

Giới chuyên gia đưa ra lời khuyên rằng, nhà đầu tư cần dựa vào tình hình hiện tại, căn cứ vào nhu cầu ở của mỗi phân khúc để đưa ra định hướng, cơ cấu lại sản phẩm, tránh tình trạng sản phẩm “cần thì không có, có lại không cần”.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cần sớm đưa ra lời giải cho bài toán thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân để đáp ứng nhu cầu chính đáng của người lao động.

“Việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là nhu cầu thực mà xã hội rất cần và đang thiếu hụt. Trên thực tế, chúng ta đã triển khai việc xây dựng nhà ở xã hội nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Đây là vấn đề phải tiếp tục phát triển nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ để phục vụ nhu cầu ở thực, nhằm đáp ứng nhu cầu thực của phần đông người lao động”, ông Thịnh cho hay.