Hết thời đầu tư căn hộ là tiêu sản, người đầu cơ được hưởng lợi khi BĐS hồi phục?

TS Lê Xuân Nghĩa phân tích, tiền cho vay mua nhà, phát triển các dự án bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố là 22%, nhưng con số đội ngũ chuyên gia thống kê được có thể trên 30%. Đây là khu vực có sự tham gia rất mạnh mẽ của các tập đoàn sở hữu ngân hàng.

Điều này dẫn đến việc lãi suất cho vay còn phụ thuộc vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản sôi động trở lại thì cả lãi suất huy động và lãi suất cho vay khó có thể giảm thêm được.

Trong khi đó, ở thị trường bất động sản có phân khúc chung cư căn hộ đang trong đà tăng giá rất nhanh, thậm chí còn tăng với tốc độ nhanh hơn trước khi có khủng hoảng thị trường bất động sản do khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu về căn hộ lớn.

Ngược lại, phân khúc văn phòng cho thuê hay biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng lại trầm lắng, đặc biệt, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đang bế tắc, cả về cơ sở pháp lý, nguồn đất dù nhu cầu rất lớn. Điều này đang dần hình thành nguy cơ cho thị trường bất động sản là phân khúc nhà chung cư cao cấp phục hồi lại, trong khi các phân khúc khác vẫn trì trệ. Đồng nghĩa với việc người mua nhà là đầu cơ, chứ không phải ở thực, bởi giá chung cư lên đến 80 - 100 triệu đồng/m2 thì người lao động bình thường không thể chi trả được.

Theo ông Nghĩa, điều này sẽ đẩy lãi suất cho vay nhích lên và đồng thời, việc tái cấu trúc lại thị trường bất động sản theo cơ chế phân khúc như chỉ đạo là thất bại và bong bóng của phân khúc này sẽ xảy ra, đẩy thị trường bất động sản vào rủi ro cao hơn.

Hết thời đầu tư căn hộ là “tiêu sản”

Nhìn vào thực tế, chỉ tính từừ cuối năm ngoái, giá căn hộ chung cư đã liên tục tăng nhanh, ghi nhận lập đỉnh. Giá tăng không chỉ diễn ra ở những dự án mới mà còn ở các dự án đã qua sử dụng.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Cũng theo đơn vị này, dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Đặc biệt là kể từ giai đoạn giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn và được gia hạn nếu hai bên tiếp tục có nhu cầu. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch, và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.

Khi giá căn hộ quá cao thì việc thuê nhà được nhiều gia đình lựa chọn, khi giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với đại đa số người dân. Mặc dù lãi cho vay, trong đó có các khoản vay mua nhà đã giảm. Tuy nhiên, việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình khi người dân không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai do tình hình kinh tế biến động.

Như vậy, giá mua, bán và cho thuê căn hộ không ngừng tăng trong thời gian qua cũng đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”. Nếu như trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, còn lựa chọn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu bởi dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao. Hiện nay, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hàng tháng - cao hơn gửi tiết kiệm, vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá.

Dự báo, nhu cầu thuê vẫn trong xu hướng tăng trong khi nguồn cung sẵn có thiếu hụt do nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ liên tục sụt giảm khiến giá thuê tăng cao.

Dữ liệu của Vars cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại các phân khúc nửa đầu năm 2022 đạt trên 22.700 căn, thấp hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Quá nửa số căn hộ đang được giao dịch (mua bán, cho thuê) trên thị trường hiện là những căn hộ của các dự án đã chào bán trước đó.