Khốn khổ vì đi chứng minh thời hạn là chủ đầu tư
Thâm nhập thực tế câu chuyện chủ đầu tư Dự án Vườn Xuân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ròng rã đi xin được chính quyền tỉnh công nhận mình thời hạn đã là chủ đầu tư từ năm 2010, phóng viên thấm thía rằng, khó khăn lớn nhất, nan giải nhất cho các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) chính là vấn đề chính sách pháp luật, vướng mắc thủ tục hành chính, thậm chí họ có thể trở thành họ “nạn nhân” của của công tác xét lại do chồng chéo văn bản pháp luật.
Khi nhà đầu tư trở thành “nạn nhân” của công tác xét lại quy trình pháp lý
Trước đó, VietnamFinance đã có bài viết phản ánh: “Doanh nghiệp địa ốc vẫn khó khăn giữa 'mê hồn trận' thủ tục hành chính” về người bật khóc tức tưởi ngay tại hội nghị trực tuyến đối thoại giữa lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với hơn 200 doanh nghiệp, nhà đầu tư ngày 07/11/2023 là ông Đỗ Đình Huế (thành viên Hội Đồng Quản Trị Công ty đầu tư BĐS Đông Dương - chủ dự án Dự án Vườn Xuân). Tiếng khóc nghẹn này gây xôn xao trong cộng đồng nhà đầu tư suốt nhiều ngày nay.
Câu chuyện về chủ đầu tư này là một trường hợp tiêu biểu cho tình huống doanh nghiệp BĐS trở thành nạn nhân của công tác “xét lại” quy trình pháp lý, khiến cho dự án dù đã và đang bàn giao cho cư dân, phải dừng triển khai các thủ tục tiếp theo, kéo theo nhiều hệ lụy chỉ vì những nguyên nhân không phải do lỗi của chủ đầu tư.
Tư liệu của VietnamFinanace thể hiện rõ, việc doanh nghiệp kiên trì bảo vệ quan điểm mình là chủ đầu tư từ năm 2010 và yêu cầu chính quyền tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu mạnh mẽ bảo vệ quan điểm trên là hoàn toàn có cơ sở.
Lần theo “vết” thời gian, ngày 11/2/2010, Công ty Đông Dương đã có Văn bản số 10/02/2010/CV-ĐD gửi UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và các ngành chức năng của tỉnh đề nghị được chấp thuận Công ty là chủ đầu tư để khảo sát, lập và xây dựng dự án Vườn Xuân.
Kết quả thẩm định hồ sơ lúc đó của cơ quan chức năng thời điểm đó thể hiện, doanh nghiệp đã đủ điều kiện để chỉ định chủ đầu tư bởi doanh nghiệp đã có: Giấy đăng ký kinh doanh vào năm 2010 với ngành nghề kinh doanh BĐS; Quyền sử dụng đất hợp pháp của Công ty; vốn đầu tư thuộc sở hữu của doanh nghiệp không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án…
Các tài liệu và văn bản của Sở Kế Hoạch và Đầu tư, Sở Xây Dựng tỉnh cũng đã chứng minh, dự án Vườn Xuân có diện tích 25,6 ha thì trước khi xin chủ trương đầu tư năm 2010, có khoảng 16 ha đã thuộc quyền sở hữu của Công ty (cụ thể Công ty đã ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với 54 hộ dân nằm trong phạm vi Dự án với tổng diện tích đất gần 160.000 m2). Sau đó Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã tổng hợp ý kiến của các cơ quan liên quan và có văn bản số 1635/SKHĐT-ĐTKT ngày 10/9/2010 gửi UBND tỉnh đề xuất tỉnh ra quyết định về chủ trương đầu tư để Chủ đầu tư thực hiện các bước tiếp theo.
Ngày 17/9/2010, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có Văn bản số 6370/UBND-VP gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP. Vũng Tàu và Công ty Đông Dương với nội dung: Chấp thuận chủ trương đầu tư để Công ty cổ phần đầu tư BĐS Đông Dương nghiên cứu khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng khu nhà ở Vườn Xuân tại phường 12, TP. Vũng Tàu theo các quy định hiện hành. Chủ đầu tư phải thực hiện các bước tiếp theo…
Văn bản số 6370 lúc bấy giờ được lập theo Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND quy định về trình tự, thủ tục triển khai các dự án đầu tư bên ngoài các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (có hiệu lực ngày 29/04/2007). Thủ tục này là thủ tục đầu tiên trong trình tự 8 bước triển khai dự án đầu tư, tương đồng với thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư dự án” hay “công nhận chủ đầu tư” theo Nghị định 71/2010/NĐ – CP và Thông tư 16/2010/TT – BXD để chủ đầu tư và cơ quan liên quan có cơ sở thực hiện quy trình tiếp theo như làm báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng...
Tại thời điểm UBND tỉnh ban hành Văn bản 6370, Quyết định 23 không có quy định biểu mẫu Văn bản công nhận chủ đầu tư. Phải tới 30 ngày sau kể từ ngày Văn bản 6370 được ban hành, Thông tư 16/2010/TT – BXD (có hiệu lực kể từ ngày 16/10/2010) mới quy định “Mẫu văn bản công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở” với nội dung, hình thức tương đồng với Văn bản số 6370.
13 năm tỉnh hiểu đúng - làm đúng
Cũng lần theo dấu thời gian 13 năm qua, với các tài liệu của VietnamFinance thì 13 năm qua, chắc chắn các cơ quan ban ngành của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đều hiểu đúng rằng, Công ty Đông Dương là chủ đầu tư từ năm 2010, thì mới hướng dẫn các trình tự, thủ tục đầu tư dự án Vườn Xuân tiếp theo đúng quy định pháp luật.
Cụ thể, ngày 28/10/2010, Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu ra văn bản số 2004/SXD-KTQH về việc thỏa thuận địa điểm lập Dự án đầu tư. Ngày 24/10/2012, UBND thành phố Vũng Tàu ban hành Quyết định số 3254/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500 Dự án. Ngày 24/12/2013, Sở Xây dựng có Văn bản số 2449/SXD-KTQH về việc thỏa lại địa điểm để lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với diện tích 26,5ha…
Cũng cần nói thêm rằng, trong quá trình triển khai thực hiện đầu tư xây dựng dự án, do nguyên nhân khách quan thay đổi quy hoạch từ chính quyền tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu khiến chủ đầu tư đã đã bị điều chỉnh quy hoạch nhiều lần dẫn đến việc phải thay đổi nhiệm vụ, đồ án quy hoạch 1/500 của Dự án. Tới ngày 19/10/2018, UBND TP. Vũng Tàu mới phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tháng 5/2019, dự án mới được UBND TP. Vũng Tàu ban hành quyết định số 1238/QĐ-UBND về việc Quyết định đầu tư.
Theo Luật sư Nguyễn Quỳnh Nga – Đoàn Luật sư Hà Nội, quy định tại Điều 4 Thông tư 16/2010/TT-BXD: “Trường hợp nhà đầu tư được UBND cấp tỉnh công nhận làm chủ đầu tư dự án thì nhà đầu tư tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực dự án mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000) hoặc đề nghị chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật của dự án đối với trường hợp không thuộc diện phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch”.
Sau khi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt hoặc có bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, quy định tại Điều 5, Điều 6 của Thông tư này và quy định của pháp luật về xây dựng.
“Thực tế, trình tự triển khai các thủ tục đầu tư dự án Vườn Xuân đã tuân thủ đúng theo hướng dẫn trên, trong đó việc được công nhận là chủ đầu tư theo Văn bản 6370 là điều kiện tiên quyết để UBND tỉnh và các cơ quan quản lý đầu tư xây dựng của tỉnh hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thành dự án theo đúng quy định pháp luật”, LS Nguyễn Quỳnh Nga khẳng định.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch UBND TP. Vũng Tàu, ông Vũ Hồng Thuấn cho biết: “Để một dự án hoàn thiện thì chủ đầu tư phải trải qua một quá trình thủ tục pháp lý chặt chẽ. Chắc chắn Công ty Đông Dương là phải là chủ đầu tư từ năm 2010, thì chủ dự án này mới hoàn thiện được các quy trình pháp luật tiếp theo để hoàn thiện và bàn giao nhà cho cư dân như hiện nay”.
Được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ định là chủ đầu tư từ năm 2010 bởi đã có quyền sử dụng đất, có hợp đồng của các cổ đông góp vốn bằng đất, đã chứng minh vốn, đủ tư cách pháp nhân là công ty thực hiện dự án BĐS. Ròng rã 13 năm, Công ty Đông Dương đã trải qua hàng trăm thủ tục pháp lý để biến vùng đất hoang sơ thành dự án đô thị văn minh, hiện đại, đã và đang bàn giao cho cư dân.
Xuất phát từ một lá đơn thắc mắc khi có ai đó cho rằng, cùng thời điểm, tại sao doanh nghiệp khác phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội còn Công ty đầu tư bất động sản Đông Dương thì không... Vì vậy, Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu địa phương làm rõ thắc mắc trên, bằng việc xác định thời hạn chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đối với dự án này. Qua đó, xem xét dự án có thuộc trường hợp dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hay không.
Thế nhưng, đến nay doanh nghiệp vẫn chưa được tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu công nhận là chủ đầu tư dự án Vườn Xuân (tên thương mại là La Vida Residences) từ năm 2010 để cơ quan Thanh tra trả lời thắc mắc, khép lại quá trình thanh kiểm tra, dù hơn 2 năm qua, Thanh tra Bộ Xây dựng đã 2 lần vào cuộc kết luận dự án không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng.
Cơ quan cảnh sát điều tra - Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng vào cuộc khẳng định, việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với các quy định của pháp luật.
