Không siết trái phiếu bất động sản có được không?

Trong kiến nghị mới nhất về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm này.

Hiệp hội cũng đồng thời đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm và không cần thiết quy định khoảng cách thời gian giữa hai đợt phát hành trái phiếu.

Trao đổi với Đất Việt, chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, thị trường trái phiếu cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản rất rủi ro.

Trước hết, việc sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản không kiểm soát được. Nếu doanh nghiệp đến vay vốn ngân hàng, ngân hàng sẽ thẩm định báo cáo tài chính và các vấn đề khác của doanh nghiệp để từ đó quyết định có cho vay hay không, đồng thời có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn của doanh nghiệp như thế nào.

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn, trái chủ không có khả năng kiểm soát được việc sử dụng dòng vốn đó. Có những công ty đưa ra mức lãi suất cao gấp đôi lãi suất ngân hàng bình thường, lãi suất càng cao sẽ đi đôi với những rủi ro nhất định.

Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu thì trái phiếu càng có nhiều rủi ro, chính vì vậy, để thu hút được nhà đầu tư họ sẽ trả lãi suất cao. Nhà đầu tư thấy lợi bỏ tiền ra mua trái phiếu doanh nghiệp mà không biết đồng tiền đó được sử dụng như thế nào.

Thứ hai, thị trường bất động sản rất rủi ro. Khi doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu vay vốn để sử dụng vào các dự án bất động sản, bản chất của nó đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, mà ở thời điểm này càng rủi ro hơn vì toàn bộ nền kinh tế đang gặp khó khăn do dịch bệnh Covid-19.

Thứ ba, kiểm toán của các doanh nghiệp bất động sản thường là các công ty kiểm toán độc lập nhưng không phải công ty kiểm toán có uy tín, hệ quả là rủi ro bị đẩy cho trái chủ.

"Do đó, cần phải có những quy định chặt chẽ hơn để kiểm soát việc đổ vốn vào thị trường bất động sản", TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định.

Phân tích về những quy định chặt chẽ này, vị chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, các công ty kiểm toán mà doanh nghiệp bất động sản mời vào phải là công ty kiểm toán độc lập, được Bộ Tài chính phê chuẩn.

Bên cạnh đó, việc sử dụng vốn từ việc phát hành trái phiếu phải có một cơ chế kiểm soát, mà cơ chế này nằm trong hợp đồng do các nhà phát hành đưa ra. Trong hợp đồng đó phải có các điều khoản để kiểm soát dòng vốn sao cho nó được sử dụng theo đúng mục đích đề ra.

"Nếu trái phiếu được phát hành cho dự án nào đó thì công ty kiểm toán phải kiểm soát được tiền đổ vào các dự án đó được sử dụng như thế nào, có đúng mục đích, yêu cầu đề ra trước đó không. Trong mỗi kỳ kiểm toán, công ty kiểm toán phải xác nhận điều này trên báo cáo kiểm toán", TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết.

Cuối cùng, vị chuyên gia cho rằng cần phải có quy định về những doanh nghiệp nào có thể phát hành trái phiếu. Chẳng hạn, quy định về các chỉ tiêu tài chính, chỉ tiêu về thanh khoản, đòn bẩy tài chính, không có nợ xấu và một số chỉ tiêu mà Bộ Tài chính cho rằng cần thiết để xác nhận các doanh nghiệp có đủ sức khỏe tài chính.

"Với những điều kiện trên thì mới có thể kiểm soát được rủi ro một cách tương đối, còn thả lỏng thị trường trái phiếu sẽ rất rủi ro cho các nhà đầu tư.

Cho nên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu bao nhiêu lần trong năm đi nữa, nếu họ đáp ứng các điều kiện trên thì vẫn chấp nhận được", TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Trong năm 2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại trong nước kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

NHNN cho biết, qua công tác quản lys nhà nước về hoạt động ngân hàng trong các tháng đầu năm 2019 cho thấy hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp các ngân hàng thương mại nói chung còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong đó, một số ngân hàng có số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp chiếm tỉ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng nhanh. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường này chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn....

Từ đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc tăng qui mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực này để hạn chế rủi ro.

Thống kê của HoREA cho thấy, năm 2019 có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, với tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 10,93% GDP.

Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%; kỳ hạn bình quân 3,7 năm; lãi suất bình quân 10,3%/năm, nhưng cũng có một số doanh nghiệp có lãi suất 12 - 14%/năm. Riêng Công ty H.H có lãi suất trái phiếu 20%/năm chỉ là trường hợp cá biệt.

Cũng theo thống kê này, tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công của doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%).

Tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.